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都说江景房猛，但没想到会这么猛。上周，金融城一套江景复式，备案价超12亿元，折合单价56万/平，直接捅破广州房价天花板。事实上，如果深扒二手数据，会发现广州一线江景房的表现，远比想象中的更加炸裂。近8年来，广州二手江景盘最高涨幅354%，全面碾压同板块非江景盘。甚至，部分一线江景单位，会比同小区的房源，高出7万+/平。
最近几年，房地产市场的分化，变得越来越夸张了。就拿房价来说，当我们吐槽广州很多板块房价回到2016年的时候，有些含着“金钥匙”的江景盘，却是直接涨疯了。比如，珠江前航道的一些二手楼盘，从2015年到2023年，涨幅高达1.6倍以上。像凯旋新世界、保利天悦这些标杆二手，甚至能从5字头，跃升上18万+/平，涨幅分别达到了354%和227%。对比同地段的非江盘来说，这种行情，简直是赢麻了。
虽然今年很多二手江景楼盘受市场影响，也出现了价格下探，但对比大部分二手楼盘，它们在抗跌性上，还是相对坚挺的。以保利天悦为例，今年其成交均价确实有所下滑，但从曲线上可以看到，比万胜围板块，表现仍然称得上稳健。
江景盘近3年的房价，也是保持增长的。为了更加直观，吉屋网也统计了近3年来，珠城、金融城等板块的房价情况。从下表我们可以看到，二手江景房在过去3年多，虽然市场下行，但还是普遍走出了逆势上扬趋势。一些楼盘，如江源半岛、光大花园榕岸虽也有下滑，但比周边的非江景盘，还是相对“抗跌”的。而非江景盘则普遍在“挤水分”，即便强如珠城的中海璟晖华庭、金碧华府等，都不可避免出现了价格“滑坡”。
江景房地段越靠近城市CBD风口，含金量往往越高。除了地段之外，与江的距离越近，二手价格也会更突出。这点看珠江新城各盘的房价，就能知道。比如侨鑫汇悦台、凯旋新世界广汇尊府，就比旁边二线望江的新城海滨花园、南国花园等，要高出一大截。
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江景房在价格上，天花板更高。有配套与产品buff加成的江景房，在价格上，天花板更高。最近两年，随着珠江被持续开发，江景赛道变得越来越拥挤。如果自身产品不够硬，仅凭江景，而无其他资源配套叠加“buff”，二手价房价往往会表现出很明显的“瓶颈”。江景虽然对房价有放大作用，但影响因素其实只占30%左右。因此，如果豪宅只有江景，而缺乏其他配套，同样不利于后期的流通。
江景盘作为稀缺物业，天然地就占有很大优势。但不可否认，随着市场环境的变化，江景房内部的分化，也在变得愈演愈烈。同一个江景盘内，不同房源的价差到底有多大？我们不妨以保利天悦为例，一来项目江景足够有代表性，二来项目户型众多，价格体系更加完整，是很典型的案例。
江景房内部价格差也很大。外界对这里江景有三个说法：全江即头排江景无遮挡、段江即有一定遮挡观江面不连贯、片江即遮挡较大只能夹缝看江。大家可以对应理解为同个小区一二三线江景房。从江景头排到后排，江景景观递减，溢价也呈“梯队性”。越亲江越贵。比如1-5栋江景头排，距江最近只有50米，最大江面超500米。江景房价高且保值，非江景房降价出货，形成剪刀差，价差也被拉大。
江景房和户型的搭配也会影响价格。保利天悦大户型都放在了江景最好的位置，把改善属性做得更纯粹。196平以上的户型都能看江，江景房起点远超豪宅线，CBD豪宅大户型保值是共识。江景房价高且保值，非江景房降价出货，形成剪刀差，价差也被拉大。
对于购房者来说，在选择江景楼盘时，可以尽量选近江单位。这样既能最大程度保证物业增值，又能确保高流通性。而从整个广州滨江带的发展来看，在主城区内，珠江前航道已经基本开发完毕。换句话说，广州江景房的下半场，其实是在后航道。
在珠江后航道，江景新盘已有不少。比如华润置地白鹅潭悦府、广州滨江上都、广州幸福湾、越秀珠实城发江湾和樾、越秀星汇海珠湾、越秀天荟江湾都属于一线江景项目。与此同时，位于珠江边上的保利东沙项目，近期也会入市。保利东沙项目将被打造成体量约为30万方的滨江综合体，集住宅、商业、办公等功能于一体。这也意味着，它将成为市区罕见的大型滨江综合社区。
作为购房者，要根据自身需求和预算，选择合适的江景楼盘。在选择时，可以尽量选近江单位，同时关注楼盘的产品、户型、交标等内容，确保选择的房源具有较高的增值潜力和流通性。
- 广州江景房
- 市场分化
- 地段
- 价格差异
- 配套加成
- 珠江后航道
