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万博的现状与发展潜力
万博作为广州的热点区域，近年来吸引了大量购房者和购房者的关注。
在6月番禺万博的一场会议上，有专家提出了长隆万博成为大湾区超级CBD的畅想。然而，这种畅想能否实现还有待观察。天河CBD去年GDP达到3774亿元，比番禺整个区的2866亿还高。天河CBD拥有47栋超甲级和甲级写字楼，而万博仅有4栋甲级写字楼。虽然万博在广州众多CBD中算是最成熟的一个，但要进一步提升，还需要更大的支持和文化地标的进驻。
万博的商业与交通优势
万博的商业发展也值得一提，目前有四海城、天河城等成功的商业项目，未来还会加入万象商业、K11以及合生汇等。然而，商业的成功不仅仅在于商场的建设，还需要良好的运营和人流量的支持。万博的交通也非常便利，拥有地铁7号线、18号线、3号线以及大湾区“一号地铁”等等，这些都是锦上添花的因素。
从广州的维度来看，万博确实很亮眼；但从湾区的角度，万博还需要与珠江新城竞争。2023年福布斯公布的中国CBD竞争力评选中，广州有天河CBD和琶洲CBD进入前十，而万博未能上榜。要想成为大湾区超级CBD，万博还需要二三十年的时间来验证。
天量供应带来的压力
珠江新城被冠予豪宅社区，价格起飞的阶段是在2012年前后，因为当时有侨鑫汇悦台的出现。供应量的增加会影响房价，当年的牛奶厂以及天河一众楼盘成为网红盘，是因为天河没有新增供应。而万博一直是天量供应的代表，未来10年还会有多个旧改项目上市，规模都比较大。
华南板块出现的时候，掀起了居住郊区化的风潮，全广州的刚需客都过来买，创造了当时楼市的奇迹。即使前几年市场好的时候，万博的房子也比较好卖。但现在市场环境变化，开发商和二手业主的压力都很大。住在信基城的一位居民表示，过去因为价格卖不掉，现在因为产品跟不上也卖不掉。
自住买家的选择与投资风险
对于自住买家来说，万博是一个不错的选择。万博的城市界面在广州仅次于珠江新城和琶洲，交通便利，购物方便，周末还有长隆可以玩。400-600万之间的自住楼盘，万博确实可以在广州占据一席之地，特别是对新广没有太多老城情节的买家。
然而，对于购房者来说，万博的抗跌能力并不强。万科欧泊、南国奥园、诺德名都等热门楼盘，这几年的房价都是一路下跌。以万科欧泊为例，一套95平方米的三房，月租大概4500-4600元，成交价大概是3.8万，租金回报率仅为1.25%。
因此，对于想投资的买家，吉屋网建议投资有风险，入手需谨慎。虽然万博未来发展潜力巨大，但短期内房价和租金回报率都不理想，投资需谨慎考虑。
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