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正面刚星寰TOD？广州南站旁，悄悄冒出新宅地
广州南站旁边，悄悄冒出了两宗宅地。今天，自规局公布了广州南站兴业大道南片区（BA0405规划管理单元）控制性详细规划。规划中显示，原处于广州南站东南侧的几宗商业商务用地，调整为住宅用地及中小学用地。
地块位置和周边环境
这两块宅地位于东新高速西侧，与广州足球公园、越秀星寰TOD仅一路之隔。从卫星地图上看，目前地块仍处于原始绿化状态。地块周边存在一些不利因素，东侧是东新高速，西侧是广州南站的铁路轨道，可能存在噪音影响。
地块配套和周边楼盘
虽然地块规划调整后的面积并不大，建面约23.36万平，大概能规划8栋住宅左右。但地块的配套相当丰富。不仅有1所9年制学校、1所9班幼儿园，还有一处公交首末站。地块的西北侧也有水道景观加持。
目前，地块周边在售新盘主要有越秀·星寰TOD、峻銮。越秀·星寰TOD在售约90-133㎡三至四房，均价4万/平左右。峻銮在售约68-162㎡二至四房，均价5.5万/平。周边的二手项目以广州南站附近的公寓如万科世博汇、奥园樾时代为主，售价1.5-2万/平。
分析和展望
总体来看，虽然地块周边的市场竞争不大，但由于自身条件受限，还是存在一定的开发难度。将来一旦入市，大概率也是以小面积刚需住宅为主，走低总价战略，可能会与越秀·星寰TOD正面竞争。
然而，这两宗地自带的教育配套，有可能成为它突围的必杀技。教育资源一直是购房者关注的重要因素，地块附近的中小学资源可能会吸引一些家庭购买。此外，地块周边的公交首末站和水道景观也给居民提供了便利和舒适的生活环境。
未来地块入市的售价难以确定，但考虑到其位置、配套和周边楼盘的价格，预计售价应该在4-5.5万/平左右。当然，具体的售价还需要开发商根据市场情况做出决策。
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