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10万/平成交！珠城都在跌，白云这个盘却稳如狗…
近一年，我们见证广州无数标杆楼盘跌落神坛。 但白云有个小区，却“爆冷”稳住了房价。 吉屋网显示，首开龙湖天奕4月成交的一套二手房，单价竟然高达10.03万/平！ 图源吉屋网 你可懂，「白云」「二手洋房」「10万+/平」，这两年我是断断不敢把这三个信息点联系在一起的。 即便天奕在行情好的时候，一手轻松卖出10万+/平，但这年头，连珠江新城都在跌，它二手掉到7/8万一平也很正常吧……
带着满头问号，我踏上了踩盘路，发现了点东西。 首先，地段上，它位于白云新城核心区。 其不止一线望白云山，周边围绕的更是如白云金控、白云图书馆、城市规划展览中心、国际会议中心、广州体育馆等这样的CBD级别配套。 很多人对这些描述恐怕已经神经麻木，到底多近，不妨眼见为实。 这是我在龙湖天奕楼下拍到的照片，白云图书馆与楼盘不过一墙之隔，连风格都像一母同胞。 嗯，贡献个冷知识：这个区图书馆，正是龙湖在2019年前后起建天奕时配建的，由何镜堂院士操刀设计，建成后移交政府，成为市政配套。 但从地理位置上讲，这跟天奕自家小区配套，有啥区别。据中介介绍，图书馆顶楼还是天奕业主独享的空中花园…
再看我在人家阳台拍到的照片，由图所见，天奕与白云金控大厦近在咫尺。 前边大片空地瞄到没？ 5月初官方刚新鲜公示了相关控规图，这一整片，已纳入白云新城北片区城市商业中心的商业规划用地。 也就是说，龙湖天奕之于白云新城，相当于嘉裕公馆之于珠江新城，一样都是长在CBD高级写字楼旁的「豪宅」。 没错，天奕不只是地段不错，产品定位上，它也是妥妥的豪宅盘。 如何粗暴定义豪宅？一外观，二圈层。 天奕虽然没有用全玻璃幕墙，但整体采用流线型的定制铝板与系统门窗搭配，外观在白云新城极具差异化、豪宅感十足。 而户型设计上，也决定了小区圈层的相对纯粹。 这是当年@二娃拍的板房图，现在看来，真一点不过时啊。 向上滑动查看 据悉，天奕一共有6栋约26层高住宅、以及1栋回迁房（商品房与回迁房各自独立管理），几百个住户的家相当雷同，只有三种样式、两个面积段，分别是240+平、以及180+平。 向上滑动查看 你木有听错，这个项目最小面积都要180+平起，与附近的保利云禧、中海云麓公馆最小120+平、160+平拉开了一定的差距。 别小看这20+平、40+平的面积差，8-10万/平的话，起步门槛最高能拉高400万左右。 开篇提及的这套“10万+/平”，我跟中介打听了下： 买家正是看中龙湖天奕“全盘大面积、圈层统一”的优势，在楼盘0成交、无二手成交参考价（仅限吉屋网口径）的前提下，果断入手了位于4栋中楼层、建面约242平的大平层。 有人可能好奇，预算两三千万的土豪大佬，为什么要买白云，天河大把靓盘不值得买吗？ 嗯，“宇宙中心论”恐怕在白云改善买家这里作用不大。 中介透露，龙湖天奕、乃至白云新城的改善客，大部分都是白云本地做化妆品、服装、皮具等行业的生意人。 这些人不缺钱、也不愿意舍近求远去珠江新城凑热闹，白云新城成了他们“暴富”之后选择的一片净土。 有意思的是，「白云」本来是他们感性驱使下做出的决定，但在楼市下行期，“扛跌性”竟然比广州其他网红区域、网红板块还好那么一丢丢。 按吉屋网数据统计，白云今年成交的二手房平均下调幅度（挂牌价-成交价）在8.48%，“扛跌性”在广州11区中排名第四、在主城区排名第二。 而白云新城今年房价下调幅度在7.98%，也比天河、黄埔部分网红板块更稳些。 白云、白云新城的房价，为啥在这当口反而能守住底线？ 原因很简单，泡沫小。 之前我盘过一把广州11区的平均租售比，中心区+近郊区域中，白云和番禺的整体租售比是最低的。 换言之，房价泡沫小，当楼市需要大规模挤泡沫的时候，曾经涨不大起来的白云，反而能勉强逃过一劫。 但如果说，龙湖天奕完全没降价，肯定也不对。 要知道，天奕大面积一手价9-11万/平，最高位2020年甚至卖出13.8万/平的天价。 截至2024年，项目当年的一手成交均价，依然在白云位列TOP2，仅次于珠光云山壹号。 图源中指院 现在才刚过去三四年，一个次新豪宅盘的最顶配户型，二手卖10万+平、还包两个车位（车位保守50万/个起，也有叫价80-90万/个），难道还不算降价吗？ 最后问题来了。你觉得，白云新城的首开龙湖天奕大户型卖10万+/平，值得不？算是扛跌吗？吉屋网区聊聊。 有其他买房/卖房问题的，扫码加@大嘴，顺便拉你入群，广州楼市各种新鲜大瓜随时会在群里轰炸～
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