华南“八大金刚”，被时代抛弃了吗？

来源：吉屋发布时间：2024-01-10 08:06:24

华南“八大金刚”，被时代抛弃了吗？

广州，是有很多隐藏“王者”的。例如，广州的有钱人，可能不是金表金链、豪车出行的大boss，而是短裤背心、揸着电鸡的房东。楼市上挥金如土的，也可能并非CBD写字楼里的尖端精英，而是各个区域内低调的本地置换客。例如，番禺的华南“八大金刚”。

这一年来，万博算得上广州楼市的宠儿。而在我探访万博不少项目时也打听到，他们的主要客群，就是本地的置换客，或者更直接点，就是华南“八大金刚”的业主们。比例的话，能在五成以上，甚至更多。过了而立之年的“八大金刚”，如今，又一次在搅动番禺市场。

八大金刚，无法复制的楼市神话

能有如此磅礴大气的名号，这“八大金刚”，在广州楼市上确实都是响当当的狠角色。 “八大金刚”，指的是位于番禺北部的祈福新邨、星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐花园、锦绣香江花园、南国奥林匹克花园、华南新城和广地花园八个巨无霸大盘。

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除了南国奥林匹克花园体量略“小”外，其余总体量均在百万方以上。像祈福新邨、雅居乐花园、广地花园，总占地面积都在300万㎡以上，基本相当于一座小城镇，放欧洲够立个国了。而这八大金刚能齐聚于此，有着时代的原因，是广州无法再复制的。

90年代番禺撤市设区。与广州市区邻近的番禺北部，便集中低价出让大量土地，彼时地价仅为4到5万元一亩。加上后续华南快速开通，番禺北部与市区的联系进一步打通，祈福、粤海、星河湾、雅居乐等开发商疯狂进场拿地，开发大盘。 “八大金刚”，就此鼎立。

由于地价低，性价比高，并且每一个项目，都自带商业、学校、楼巴、公园，甚至医院，这都是市区的楼盘没有的体验。对于广州、甚至外地的购房者，这吸引力是很足的。也让番禺很快成为广州的头号“睡城”。

不过，随着人们购房习惯的改变，这种超级大盘，逐渐淡出主流。如今，到了而立之年的八大金刚，在二手市场的日子，并不好过。目前，八大金刚在链家的挂牌总量近6000套，占整个番禺二手挂牌量的超1/5。其中最多的祈福新村，二手挂牌量超2700套，相当于1/3荔湾或者黄埔的挂牌量。在成交上，也几乎撑起了番禺的半壁江山。 11月份番禺的二手住宅网签榜单上，前十名八大金刚就占了四席。其中祈福新邨单月网签172宗，单盘占了番禺全区的超1/10。天量挂牌+庞大成交量下，八大金刚的挂牌价，也很难撑得住。今年以来，几个成交比较活跃的组团，挂牌价都有不小幅度的下滑。当然，二手价格下滑，几乎是全广州的普遍现象。甚至以八大金刚的楼龄来说，过去一年“仅”有如此跌幅，算得上表现不错了。但要知道，不同于其它涨上去后再回落的楼盘，八大金刚在10年前，洋房就卖到近2万/㎡，甩开当时的广州均价。在过去几年，这里的涨幅，是落后于大盘的。更何况，如今几乎每个盘，都要面临同小区天量挂牌的竞争。别忘了，在八大金刚之外，番禺还有另一个“王者”——总建面约585万㎡，至今还未开发完的亚运城。八大金刚，如同年纪相仿的90后一样，在内卷的环境下，如履薄冰。

八大金刚，重新搅动番禺楼市

对番禺楼市来说，八大金刚，是令人又爱又恨的。这些巨无霸大盘，一方面，他们在番禺开发的早期，就为番禺吸引了庞大的置业群体，让番禺率先赢了一场“抢人大战”。另一方面，八大金刚庞大的二手挂牌量和持续内卷的挂牌价，给番禺其它区域的新房和二手房施加不少压力。而且，如此多大盘占据靓地，也让番禺失去了不少产业、工业的开发空间，多年来“睡城”的形象挥之不去。如今广州不少旧改大盘，就都会配套一定比例的商务办公用地，而不会打造为纯居住大盘。万博CBD与周边大盘

但终究，八大金刚是时代的产物。而且，如今的八大金刚，也并未真正被时代所遗忘，而是仍然在搅动着番禺楼市。一方面，八大金刚的业主们，如今大多到了置换的时候。而大多数人置换时，是不愿意离自己住习惯的区域太远了。因此，这些人的改善需求，都逐渐化为如今番禺楼市的坚实支撑。番禺的新房成交量，能一直稳居广州前三，离不开八大金刚几十年来打下的江山。另一方面，八大金刚对购房者的吸引力，依旧很足。要知道，这些盘在当年，都是定位为豪宅区的。园林打造、社区环境等，放在如今依旧很能打。更何况这种大社区的生活氛围和成熟配套，在广州其它地方基本找不到了。因此，如今的八大金刚，不仅霸榜二手成交榜，而且仍然在持续卖出千万豪宅。像近段时间，锦绣香江、星河湾等，都还有不少过千万的大户型或者别墅成交。雅居乐花园，甚至在一个月内，卖出了两套超4000万的别墅。因此，如今的八大金刚，依旧值得不少购房者考虑—— 一，是看重生活配套的刚需客。八大金刚拥有极高的性价比和丰富的选择，能让购房者在主城区拥有一处教育、医疗、商业、园林等应有尽有的住处。二，是早期的业主，住习惯了这里，进一步置换到大平层或者别墅。八大金刚或许无法再被复制。但他们所代表的大社区生活，终究是很多人的一种生活理想，不应该在楼市上失去位置。

华南“八大金刚”，被时代抛弃了吗？

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