.png)
谁是黑马的大戏，将在广州楼市上演
说句实话。看到楼市开卷，最开心的莫过于买房人。时间来到3月中旬，核心区豪宅市场出4个王炸，刚需盘一个接一个地推出，买房人挑得不亦乐乎。随时随地货比三家，这情况放2年前我想都不敢想。除了新盘市场，广州土拍市场也挺热闹。3月初官方悄咪咪更新了蓝皮书，上架7块宅地，从原来96宗扩大到103宗。今天我想再深扒一下这份文件，然后跟大家聊聊，谁会成为广州楼市未来的黑马。
中心四区世界大观稳操胜券广纸广钢狭路相逢。这几年，中心四区的热点板块一直在变。其中，天河热门区域依然在天河东，但因为产品的更迭，天河东的热门片区又会发生改变。以往的高端产品集中在牛奶厂片区，如今往世界大观片区转移。越秀官宣连片式开发世界大观一二期地块，引入比较前沿设计理念，我相信未来这里的面貌也会焕然一新，成为全新的热门豪宅区。实际上，天河还不属于变化最大的。变化最大的当属海珠和荔湾。2022年，海珠的热点在琶洲南，琶洲南TOD一出场，自带热搜体质。2023年，海珠中登场，中海拿下的上涌果树地块成为近年海珠难得大宗宅地，讨论度极高。2024年，海珠供地集中在珠江后航道，兜兜转转，这重担落在广纸新城头上。石岗路AH050957地块是海珠难得的南向一线江景地块，遮挡比较少，观景面比较好。附近江景改善盘密集，自带一定的豪宅基因，学校等配套比较充足。未来，这里的城市界面会随着环岛路的逐步完善而进一步改变。另外海珠客运站地块与三滘立交地块在南洲路站附近，虽然没有江景加持，但有成熟的配套支撑。其中，三滘立交地块占地面积最大，有望打造为带水景的大型社区，考虑到片区在新政后大规模的全新产品相对稀缺，这里大概率会成为地缘客置换的白月光。接着我们说说荔湾。近几年荔湾白鹅潭、花地湾、广船片区、广钢片区相继出圈。截至目前，大家谈及新盘时主要集中在白鹅潭以及花地湾，谈及二手时则聚焦在广钢新城。然而，蓝皮书一出，这种局面很快会被打破。广钢新城周边将会推两宗全新宅地。一是广钢新城车辆段一期地块，二是鹤洞路汽修厂地块，都很有看头。譬如广钢新城车辆段一期地块，体量很大，在10号线广钢新城站上盖，本身有规划商业，西侧还有规划了教育用地，附近有现成的医疗、学校，实实在在的上涌果树青春版，估计会做超大社区+TOD。同样，鹤洞路汽修厂地块就在中海花湾壹号附近。虽然是蚊型地，但胜在享受广钢二手社区同样的地铁、医疗、交通配套（学位要以教育局公布为准），甚至更靠近地铁鹤洞站。未来，两宗地块上盖的产品都会比广钢二手更新，而且可以打造更纯粹的居住体验。如果广船三期在今年还没有任何动静，那么这两宗宅地将会先吸引广州西部居民的注意力，成为片区的话题王。如无意外，今年的土拍将会提升广纸和广钢的热度。考虑到广纸的宅地分布比较松散，唯一一块大型宅地成色虽然不错，但始终受中海大境的影响，毕竟标杆出来都会抢夺海珠乃至全广州购房人的注意力。广钢新城车辆段一期地块配套和更全面，加上对标广钢有话题度，在声量上甚至可以和花地湾、白鹅潭PK，比较容易成为楼市黑马。
其他区域白云番禺同时发力该关注谁
其他区域白云、番禺、从化、花都都有15+宗全新宅地供应，我认为可以重点关注白云以及番禺的地块。今年高质量发展大会上，白云官方继续点名发展白云湖。目前白云湖依然是F5（天悦云湖、云湖壹号、云湖花城、星光城、雍云邸）的天下，除非新宅地的位置非常非常非常靓，未来价格非常非常非常笋，否很难超越F5而独美。白云土拍热点会落在设计之都板块，最远到嘉禾望岗一带。近几年设计之都在持续发力，约30栋大楼已封顶，超150家企业入驻，2023年，设计之都的地标国际设计大厦已交付并投入使用，根据附近居民的反馈，这边是发展越来越好。广州设计之都三期AB2603123、AB2603087地块就在时代玫瑰园西南侧，距离2号线黄边站不远处。嘉禾望岗站东北侧AB2108013、AB2108017地块位于嘉禾望岗站西侧。以上的地块都已经有成熟的配套基础，周边居民认可度高，未来产品将会压周边二手一头，有一定的优势。加上，最近设计之都附近的新盘都秀出了不错的成绩单，譬如保利云境开盘狂卖100亿，设计之都开始打响名堂。在这，设计之都地理位置不错，紧贴白云新城，如果这里的产品还有更好的性价比，或许成为继白云湖之后的又一匹新的黑马。最后聊聊番禺。实际上，自越秀·和樾府在番禺万博炸场后，万博一步步成为番禺楼市的标杆，大家的关注点都集中在万博片区。另外，番禺的面积大，新供应的土地也较为分散，没有抱团的项目或者项目规划较小的话，便很难掀起太大的声浪。这里说说具体可以留意的新地块吧。譬如南村镇华南碧桂园南侧地块，是比较难得坐拥湖景的地块，十分适合周围居民置换。番禺区市头大道北路以东BB0201070、BB0202004、BB0201088、BB0202005地块，不仅临近7号线板桥站，还坐拥江景资源，也是比较难得。对于关注番禺的购房者，我只有八字真言，盯紧万博，关注周边。接下来，进入番禺购买力大概率也会围着万博转，黑马将会在万博周边片区，特别是沿着南大干线而形成。
- 广州楼市
- 中心四区
- 天河
- 海珠
- 荔湾
- 白云
- 番禺
