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南浦岛，这个位于番禺的区域，近年来在广州楼市中的存在感并不强。房价回到五年前的水平，似乎也印证了这一点。作为岛上居民之一，我想借此机会探讨一下：现在的南浦岛，到底是价格超跌的刚需天堂，还是毫无故事可说的刚需黑洞？
二手交易活跃，小区环境突出
虽然南浦岛在广州楼市中的存在感不强，但它并没有想象中的冷门。番禺二手房成交前十的小区中，南浦岛就占了三个，分别是丽江花园、广州碧桂园和锦绣半岛，每个月都有大量刚需买家定居于此。
从自住角度来看，南浦岛并不差。首先是交通方面，南浦岛目前已开通2号线南浦站，
房价也非常亲民，这也是吸引大量刚需买家的原因。目前南浦岛二手成交价主要集中在2-4万/㎡，相比之下，东晓南的成交价基本在3-5万/㎡，而广钢新城的次新盘均价则去到了4-7万/㎡。南浦岛与周边板块的差价最少都有1万/㎡，性价比相当高。
尽管南浦岛的小区大多楼龄都在10年以上，但比起市区的老破小，居住品质还是有保障的。例如，丽江花园的居住环境就相当不错，醉心湖的景色让人心情平静，生活在这里仿佛回归自然。
南浦西的大型社区锦绣半岛也值得一提。虽然这个盘可能很多人没听过，但如果说广州圆大厦就在它对面，那就不陌生了。不仅有一线江景，小区内部园林也有足够的空间供业主休闲放松。
城市开发度低，配套大量缺失
乍一看，南浦岛的居住体验并不差，甚至比很多地方都要强。然而，它的缺点也很明显。
首先是小岛地形，出行受限。虽然南浦岛目前已开通2号线南浦站，但远离地铁站的居民就没那么方便了。岛上常住人口超过16万，日常通勤非常依赖地铁和公交。以南浦西的锦绣半岛为例，离地铁站有5公里的距离，单趟地铁和公交就要花很长时间。自驾出行也不方便，岛上只有东沙桥、南普大桥、南普大道大桥和东新高速几条路可走，每逢台风下雨天，通勤时间几乎都会增加30分钟。
其次是岛内开发度低，城市界面原始。虽然小区环境不错，但出了小区就显得有些落后。根据2023年洛普街经济高质量发展大会的信息，洛普（洛溪和南浦）目前空置土地超过千亩，比万博核心面积还要大。南浦地铁口已经开通10多年，但背后依旧是一片种“番薯”的田地，从地铁出发一路往西走，都是一派田园风光。
最后是教育和医疗配套的缺失。整个南浦岛的小学只有番禺实验小学和丽江小学，楼盘配建的公立学校，其余均为村小。初中方面，岛上只有一间公办学校洛普中学，不少小区需要借读洛溪新城中学。对于宽裕家庭来说，可以选择民办强校恒润中学，但每年10万+的学费并不是所有家庭都能负担得起。医疗方面，整个南浦乃至洛溪都只有一家二级医院——番禺第二人民医院洛普分院，实际使用床位数为0，普通头疼发热还能看看，但更精密的检查或治疗只能跑到最近的大石番禺二院。
22号线和海珠湾隧道将改善现状
在了解了南浦岛的优缺点后，不知道大家对南浦岛有没有新的看法？在我看来，孱弱的教育配套难以满足有教育需求的刚需们，落后的产业及规划也难以激活市场预期，房价上涨乏力。对于有教育和板块发展期待的买家来说，当前的南浦岛并不匹配他们的需求。锦绣半岛200万以下的预算，在番禺创新城能买到教育和规划都不错的一手房。
不过，当前的居民也不用灰心，短期内虽然不会有太大变化，但近期有不少利好可以期待。首先是地铁22号线，南浦岛居民期待已久的西站终于要来了，等开通后，居民的通勤体验绝对会提升。根据广州地铁的消息，22号线的进度已经达到68%，明年开通算是神速了，大家可以耐心等待。
除了22号线，还有一个工程是海珠湾隧道。通车后，可以一路直通东晓，从南浦大道出发到中心城区的路程将大大缩短，最快可缩短5分钟。根据广东交通的最新进度，隧道预计本月双线贯通，计划在2025年6月前建成，配合年底11号线的开通，居民的汽车接驳公共交通将有更多快捷路线选择。
22号线和海珠湾隧道开通后，南浦岛的居住体验将会有很大改善。大家认为南浦岛会成为宜居的好地方吗？
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