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广州房地产市场近期出现了核心板块和次核心板块的分化现象。核心板块如荔湾、海珠等地的库存周期较短，而次核心板块受到市场下行的影响较大。这种分化的过程比以往更加剧烈，以前是核心板块和郊区的分化，现在是核心板块内部的分化。
与此同时，小户型的周期重新回归。全国范围内，大户型高端改善的周期已经接近尾声，而小户型的需求逐渐增加。尽管房价下跌，但由于企业盈利水平和人们收入水平预期的变化，购买大户型并不容易。因此，广州市场将迎来小户型的周期，特别是次核心板块。
在政府和开发商的共同努力下，广州市场将注重提升居住体验和产品力。地价回调合理之后，政府将更谨慎审批新房项目，不再追求高得房率。开发商在产品升级方面也不会过于激进，而是注重提升居住体验和产品力，以满足购房者的需求。
然而，广州开发商的利润率普遍不高。在过去几年，很多开发商高价拿地，导致项目亏损。市场调整后，核心板块要么降地价，要么提高赠送率，变相降价。这对于存量和新房市场来说，是一把放血刀。因此，广州开发商的利润率普遍不高，这也导致了保利等开发商采取快进快出的打法。
广州房地产市场出现了核心板块和次核心板块的分化，小户型的周期重新回归。政府将更谨慎审批新房项目，注重提升居住体验和产品力。然而，广州开发商的利润率普遍不高，这对于存量和新房市场来说是一个挑战。
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