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老黄埔即将杀入，天河学府公园大城很淡定！
新政公布差不多一周，有意愿看房的客户明显多了，这是一个喜兆啊。 最近，老黄埔新盘准备开盘，风吹得有点大，引起了群里的粉丝热议： 三四百万的总价，为啥不买天河要买黄埔？ 这个看似尖锐的问题，我觉得没有必要回避，可以直面买家质疑。 因为这波新政出现，可能带来门槛拉低+贷款成本降低（以银行审批为准），相当于给了买家一次重新选择的机会，让买家有机会买到地段更棒、产品更好的新房。 来源：中国人民银行 因此，本来手握黄埔、荔湾、白云预算的人，现在可以一步到上天河，有人拿黄埔和天河比较，是很正常的。 这样问题就来了，究竟要买黄埔“最新款”好，还是天河“经典款”好？ 从地段来说，能上天河的，还是上天河。 我们有一位读者常说一句话，这世界只有两种人，一种是住天河的人，另一种是其它人。这句话并不是没有道理的。 来源：广州天河发布 如果你住过郊区盘，可以观察下邻居群，看看这些邻居多少是把这里当睡城，多少是买了不住的。只要行情一来的时候，这些人卖得比谁都快，最后就是天量抛盘压顶。 相反，在天河你会发现，一个小区的平均放盘率是5%左右，当中还有4%业主是放天价钓鱼的，真心卖的只有1%。所以，市区盘一直是易涨难跌的，即使在这几年经济走低，但你会发现楼价最冷的时候市区就是一年跌了5%~10%，而且是在一年涨了30%的基础上跌的。 无论楼市有什么利好，只要广州的单中心的产业结构不改变，最后购买力还是会回流到市区的。
天河东与老黄埔比较
天河东与老黄埔比呢，确实他们实际距离不远，但因为天河东处在天河，也是官方发展的重心。所以一旦有大事件、大规划，天河是能优先获得利好的： 比如官方要搞5个世界级地标商圈，天河占了2个；要搞十五运会，广州主场馆放在天河东；去年全市固定资产投资，天河的贡献率占了第一...... 天河奥体中心升级效果图 来源：广州体育 不仅首位度更高，从价格走势上看，天河东也会比老黄埔更稳。 我查询了过往5年，天河东和老黄埔新房数据走势，可以发现老黄埔经历了2020、2021年炒作氛围较浓的阶段，这两年的成交均价有10%左右的回调。 天河东虽然这两年的新盘有所增加，但基本都是豪宅，富人需要避险，被追捧也是意料之中，从而拉动整体房价平稳往上走。 值得关注的是，天河东板块目前涵盖了豪宅、改善、刚改项目。 正因为产品足够多样化，导致板块内部较少存在卷价格的情况，房价能稳得住。 今年，两个板块的供地节奏也完全不一样。老黄埔一口气有4-5个新盘准备入市，所带动的价格波动，很容易触动到前两年上车的朋友的神经。 另一方面，天河东则放缓了供地节奏，中短期内的价格预期，并不会产生明显波动。
配套及产品比较
从配套上看，天河东的学校密度更高，肉眼可见。 我们观察到很多换房客，在买房时忽略了配套学校，或者相信了销售吹牛，说周边有什么名校，以后有机会分配进去。 后来，住着住着孩子要读书了，周边学校是渣小，还得分配你到两公里外的小学上学，非常痛苦，就不得不考虑换房子了。 在这个层面，天河东更适合有教育要求的买家，片区新盘清一色知名学校：体育东、执信、天外、奥体东... 你到现场看房的时候，就能看到楼盘配建的学校，学生已经在上课，不用承担被忽悠的风险。 更难得的是，天河东还带有商业地块，未来有望解决附近居民的消费需求。而老黄埔除了悬而未决的Costco，想象空间和确定性都不如天河东。 所以，即便老黄埔风头很大，在新政后最先喊出热销的楼盘，正是天河的盘。 今年，广州主城区的成交热点，也是聚焦在天河东的几个网红项目。 来源：克尔瑞 比如天河的珠江花城，今年卖出天河全区“144平以下户型”成交第一名，成为毫无悬念的流量冠军。 在接连两波新政潮后，珠江花城在一众新盘中突围而出，是名副其实的“天河之光”。 售楼部实景图 有人会问，作为2018年就已经入市的大盘，珠江花城已经经历了几个周期的波动，为什么仍然坚挺？ 一句话总结，现在的客户四个字概括就是“既要又要”，最好是“平靓正”。 珠江花城无论是区位、教育、楼距、密度、户型等方面，优势都非常突出，很符合中产上车族的需求。 3字头买天河东，还要啥自行车？ 从地段上看，珠江花城位于的天河东作为东进战略下新开发的片区，而且得益于金融城的产业辐射，未来将与黄埔临港区域打造金融城—黄埔湾这一重量级商圈。 在板块前景方面，天河东的可塑性比老黄埔、花地湾等要更强一些。 目前，珠江花城加推新品，产品线比较宽，推出建面约76-140平户型。其中，中央园景88方户型本周开启清栋活动，还是非常值得期待的。 如果有人纠结，这个盘的性价比够不够高。最直观的办法，就是对比隔壁老黄埔。 目前，老黄埔网签价格在5-5.3万/平左右，珠江花城在配套齐全、高实用性的基础上，容积率比旧改盘更低、舒适性更高，能满足各位买家“既要还要”的需求，性价比太香了。 珠花擅长的N+1户型，比0.8米宽的大飘窗更显实用。 虽然说现在的新规产品，飘窗能做到800mm，但很多人都表示多少有点鸡肋，最后只能改造成床。 但珠花作为N+1户型的鼻祖，同样预算享受多一个空间，在实用性上就没输过。 比如88平3+1房这个面积段，能满足一家三口的生活需求了。 别人100方以上才能做到的阔绰四房，它88方就做到了，还带主卧套间，多一房空间可打造书房、茶室、健身房等。 这个户型做到了大户型专属的横厅设计，LDKB一体化设计，既能满足平常亲友聚会、办生日party，在家也能商务宴请。 四开间朝南设计、带有9个采光面，规格与市面很多110㎡以上户型，不相上下，是核心区同价位的高性价比之选。 而且不论大小户型，珠江花城都配备了中央空调、智能家居系统、洗碗机、净水系统等等，诚意满满的交标细节。 肉眼可见的十二年教育资源，鸡娃的不二之选。 珠江花城除了配套有幼儿园、托儿所，家门口还有一所36班公立小学： 珠江花城的体育东教育集团均和小学，目前已开学。根据今年招生地段划分，项目人户一致就能入读。（实际入学安排，以当地最新政策为准）。 均和小学小学作为体育东的核心校，共享天河顶尖教育资源和师资力量，成绩在广州位列前茅，在家长圈有口皆碑。 另外，均和小学的规模全区领先，占地约2万平，将近于天河华阳小学三个校区的面积之和，同时也是体育东核心校中规模最大的校区。 体育东均和小学 再者，广州老牌省级名校——执信中学天河校区，距离项目约1公里。（来源：百度地图测距） 自2021年对外招生以来，该校面向均和小学的录取率一直很高，第一年摇中的概率达到约9成。（以教育局公布招生计划为准） 执信中学天河校区 10万方大园林+低密度，天河少有的舒适度。 在市区，很多楼盘楼下没有私家花园，没有活动空间，出门就是马路，这种体验只有入住后才能体会。 但珠江花城，罕见打造了建面约10万方的中央园林。其中，五六期组团的社区园林最大，达到约5.2万方，还有超2500平全龄游乐园和600平泳池等。 六期组团效果示意图 为了让业主最大化享受园林视野，五六期组团采用围合式布局，楼距最大约140米，这样的园林体量和视野，在寸土寸金的天河，也极为少见。 珠江花城的户型设计、生活配套和社区规划都没有一项短板，居住舒适度非常不错。 搜索天河、黄埔在售的新盘，单拎珠江花城出来，完全能够满足买家对教育、对居住舒适度、便利性三个要求。 综上，预算在400-800万之间，想上车天河的客户，不妨重点考虑珠江花城。 同样的3字头总价的楼盘，综合考虑配套、产品力、确定性，能和珠江花城对标的竞品，真的不多。感兴趣的朋友可以联系我！
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