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南沙枢纽站下月动工，南沙楼市要翻身！
最近南沙甩出的新动作，就是王炸级项目“南沙枢纽站”，两则公告，透露不少好消息。 一是，南沙枢纽（场站）周边地区控规公示，新增居住人口0.6万人（此前为9.43万人），同时，宅地面积也增加了，总建筑面积近40万㎡。 二是，《深江铁路南沙站红线内市政配套设施工程可行性研究报告》审批前公示。 这份文件，意味着南沙枢纽站周边市政配套设施拿到“开工纸”。 根据此前公示文件的建设工期 ，将在2024年4月开工建设，完成日期是2027年8 月。 南沙枢纽站来了，下月动工 尽管目前还在画饼，但“南沙枢纽站”关注热度还是在线的。 毕竟，在国务院批复的《南沙方案》中，南沙枢纽区块钦点的三个先行启动区之一。 据3月20日最新的规划内容显示，项目位于南沙珠江街南部，南至万顷沙八涌，北至万顷沙六涌、站前路（规划），东至龙穴南水道。 规划总用地面积852.9公顷，其中城市建设用地面积518.71公顷，占60.82%。 此外，公服市政设施规划方面，包括社区少年宫、农贸（肉菜）市场、居民健身场所、幼儿园等。 据悉，去年12月《南沙枢纽区块(南沙区DZ0203-DZ0206规划管理单元)控制性详细规划》也进行过批前公示。 规划显示，南沙枢纽区块是将来大湾区快速直联直通的核心枢纽节点。 而南沙枢纽区块规划定位为南沙枢纽门户、未来产城极核。 规划人口24.71万人，其中，居住人口9.43万人，就业人口15.28万人，总建筑面积为1069.08万平方米。 如果说，以上的内容都还处在概念阶段，那这份文件就是实打实的“见真招”。 据悉《深江铁路南沙站红线内市政配套设施工程可行性研究报告》中信息量巨大。 结合深茂铁路南沙站规划方案来看，其中有几个亮点： 一是，规划将南沙站提升为广州铁路枢纽主客站，建设时间为2024年4月至2027年8月。 目前，广州铁路枢纽主客站是“五主”“四辅”布局，其中，“五主”主要有广州站、广州东站、广州南站、佛山西站和广州白云站；而“四辅”主要有广州北站、南沙站、新塘站、黄埔站。 广州枢纽“五主四辅”客站示意图 由此来看，南沙站将与广州南、白云站同在一个地位。 二是，交通线网密度和规模超白云站。 南沙站规划为14台29线，将引入南沙港铁路、深茂铁路、广中珠澳高铁、肇顺南、中南虎城际。 地铁方面，规划引入地铁18号线、22号线、4号线复线、15号线和38号线。 其中，地铁15号线定位为南沙区环线，未来将实现南沙站枢纽与蕉门河中心、明珠湾起步区、南沙湾等重点地区的联系，目前仍在规划阶段。 而地铁38号线则是定位为南沙区南北向加密线，线路起自连溪大道，终于三民岛，串联联系蕉门河中心、南沙湾、南沙枢纽、三民岛等重点地区。 有了这些线路的加持，南沙将能更快到达广州中心城区，与东莞、中山、珠海、深圳等周边城市的联系也更加便捷。三是，红线内将打造多功能综合开发区域。 在红线范围内规划10万㎡的商业开发面积，投资超16亿元，同时在深江铁路南沙站存车场也将盖居住小镇，集交通、商业、住宅等多功能的综合开发区域。 而红线范围外，以南沙站为核心的四角还规划了金融门户区、枢纽商务区、河畔SOHO区、休闲商业区四大区域。 综合开发总建筑面积172万㎡，相信会跟白云站一样，根据不同的区域定位配套相应的品牌进驻，为万顷沙板块补充商业配套。 从整体来看，南沙站又将是一个具有综合功能的枢纽门户中心区；规划蓝图确实很美好，但目前南沙站离建成有一段时间。
南沙楼市现状分析
当下，南沙楼市易进难出 城市的发展前景影响着房价的涨势，现在南沙却似乎打破了这种认知。虽然，南沙享受着泼天利好，基建、产业大爆发，展现出无穷的发展潜力，但南沙房价却是跌跌不休。前几年楼市上行，加上深中通道、南沙枢纽的加持下，万顷沙成为隔壁深圳、东莞客眼中的小甜甜。 而如今，在大环境及人才购房政策收紧的影响下，从2022年下半年开始，南沙的房价确实处于企稳阶段，没有出现再次大涨。 尤其最近一年整个南沙都出现房价的大缩水现象，2023年，南沙房价环比下降约3%，是近10年的唯一负增长。 其中，部分热门二手房都出现14-25%的跌幅，比如南沙金茂湾、星河盛世、南沙碧桂园、越秀滨海珺城等。 由此可见，南沙二手业主之间的竞争激烈程度，可见一斑！ 南沙房价天花板——横沥岛，高峰时期的房价去到4万+/㎡，但现在均价也掉到2万出头，说是腰斩不为过。 比如南沙的标杆盘南沙金茂湾，一套建面约95㎡三房的户型，不到2.4万/㎡就有成交。
与2021年相比，同面积段房源成交单价能去到4万+。 尽管南沙站建成有一段时间，短期内不会影响南沙市场整体偏弱的趋势。 不过，对于旁边的楼盘而已，配套更完善了，保值点也能多点。 目前南沙站周边的楼盘有中建弘阳德信湾璟壹号、鸿成·珠江玥、阳光半岛、中铁建海悦国际等，均价在1.5万元/㎡-2万元/㎡。当然，对比落成的白云站而言，目前周边正处于旧改推进过程，离新盘扎堆入市、炒热板块，还需要一段时间。或许单靠一个南沙站很难起到立竿见影的效果，南沙楼市想要起飞，还需要有更多的利好兑现才行。你觉得呢？
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