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广州拆迁致富的神话，终结了
最近的广州，两大热议的关键字，是“拆”和“补”。 从年初立下各种旧改军令状，到不久前新条例出炉。广州又一轮轰轰烈烈的旧改浪潮开启了。 只不过这两字背后的故事，变了。 以前说起这俩字，大家说的是“房子一扒，帕拉梅拉”。 而如今，大家说的是“一定要保住呢条村”。 广州的旧改，已经来到了完全不同的时代。 这段时间，广州几个备受关注的旧改，陆续公布了拆补方案。 补偿力度，确实令人惊叹，跟以往其它“土豪村”拆迁反向的那种惊叹。 首先，是广州中轴最大城中村——康鹭村。在之前，被普遍认为会是又一个猎德、杨箕这样的造富神话的诞生地。 根据近期流出的初步拆补方案，康鹭村的补偿共有复建安置、弃产货币补偿两种方式。 1. 复建安置。村民的房屋有两种方式核定安置房面积： 已建证载建筑面积，或者现状主体基建面积x3.5。简单来说，即补偿3.5层。 非村民的有证房屋，则最多补偿280㎡复建房。超出部分，则40%的面积补偿有产权公寓，60%按1500元/㎡进行货币补偿。 2. 弃产货币补偿 放弃回迁安置复建住宅面积按照12500元/㎡的标准给予补偿，放弃回迁安置复建物业面积按照6000元/㎡的标准给予补偿。 这两个方案，对比大家的预期和过往其它旧改项目的补偿标准，确实都有一定落差。 首先，熟悉广州城中村的人都知道，大多数村屋，都盖得不止3.5层，何况康鹭这种不愁租的。 以往广州大部分旧改，也是至少按4层的标准补偿复建房。 康鹭片区航拍 其次，1.25万/㎡+6000/㎡的补偿标准，别说在广州中轴这种地段，跟黄埔、番禺不少旧改比，也是略低了。 当然，对比其它旧改，康鹭还是能体现下中轴的尊贵的。 像白云的潭村旧改，前段时间也公布了拆补方案。 根据方案，有产权的房屋，补偿单价在3120-3600元/㎡。还有3000元/㎡的弃产奖励，按时搬迁有最高额外15%的奖励。 这些加起来，村民最高能拿到的补偿标准约为7590元/㎡。 此外，安置房可以回购，回购价为3120元/㎡。 这个标准，也同样引起了不小的争议。上周，潭村拆卸的招标也公告暂停。 这两个旧改的补偿标准，以我们过往的认知来看，确实是有落差。 但这个落差的背后，不是某个项目、或者某些人的原因，而是广州旧改，进入新纪元的开始。
广州旧改新时代的启幕
首先，为什么如今的拆补方案，对比过往有如此大的落差？ 这背后最主要的原因，是广州旧改全面从市场主导，变为政府主导。 其中的故事相信不用多说。以往地产黄金时代，开发商可以挥舞着钞票尽情推动。 但如今，地产的下行大家都看得到，这种模式没法延续。 我们看到杨箕、猎德等一个个造富神话，却也要看到，多少旧改由于开发商“暴雷”而骤然停下，村民有家难回，连临迁费都拿不到。某种程度来说，这属于高风险、高回报。 而城市依旧需要发展，旧改仍要推动，由政府主导，就是必然的趋势。 上月正式通过的全国首个城中村改造地方性法规——《广州市城中村改造条例》，就是新的旧改时代的启幕。 在这个时代，金钱漫天飞舞的旧改模式，不复存在。接下来的旧改主题，是“依法征收，净地出让”这八字真诀。 但另一方面，广州的旧改将会更有统筹规划，旧改的推行也会更有保障，村民不必担心“暴雷”“烂尾”。 换个方向思考：如今真有一个私企，提出更高标准的补偿方案，说要拆你条村，有多少人有勇气接受呢？ 或许很多人会怀念过去的模式，但也得看到，不同模式有得有失。 不管你做没做好准备，潭村为代表的新旧改模式，才会是之后的常态。 潭村改造效果图 另一个问题是—— 康鹭、潭村的补偿方案，真的偏低吗？ 像康鹭的补3.5层和280㎡，对比村屋来说村民确实显得亏。 但也别忘了，广州城中村4层以上的村屋，严格来说基本都属于违建，是过去野蛮生长年代的产物。 补3.5-4层，或者按280㎡，也是依法依规。何况超出部分也有一定程度的补偿。 图源：《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》 至于潭村的6600元/㎡弃产补偿，虽说对比周边房价确实低出不少，但这也是只是村民的其中一种选择。 像3120元/㎡回购安置住宅，对比周边的房价，绝对是笋的。而且，这还不是集体性质的村屋，是可以入市流通的产权住房。 总的来说，这几个旧改的弃产补偿虽不高，但相信也不会有多少村民真的选择，更多是来衬托选择复建安置或者回购安置住房的划算用的。 如今广州旧改的补偿标准，跟以前肯定不可同日而语，但真细算起来，也没有低到离谱。 最后说下，如今广州旧改模式的转变，肯定会让很多人不适应。 但说起来，广州已经是一线城市中，一直对城中村较为包容的一个。 以往广州的城中村，给广州打工人性价比极高的落脚点，给村民带来巨大的财富，发挥过极重要的历史意义。 有人这是属于广州的烟火气和人情味，也有人说这是一线城市的牛皮藓，广州进一步发展的绊脚石。 图源摄图网 无论如何，广州已经下定了决心大刀阔斧推行城中村改造，拆出一个新广州。城中村的“廉租房”职责，也将逐步被各类保障性住房取代。 电鸡在巷子中穿行、猪脚饭的香味弥漫、粉红色的灯光在夜里闪烁......这样的城中村，至少在市中心，会慢慢成为历史回忆。 我们都是，一个新的广州的见证者。 最后插播一则消息： 广州PLUS看房团已经正式上线啦，如果大家有任何购房需求，点击进入填写相关资料，即可报名参与，报名成功后将有专业人士一对一跟进~ 免责声明: 本文对项目或产品的介绍，对项目周围环境、交通、教育资源、商业配套及其它公共设施的介绍，均旨在提供相关信息，不作为任何购买要约，不意味着本公司对此作出承诺。本文涉及面积均为建筑面积。买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议为准。本文部分图片
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