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罕见一幕！北京上海先后出手，广州依旧领先，楼市今夜难眠
一日之内，北京上海同时宣布松绑。一线城市迎来新一波楼市松绑。年末最重要的高层会议刚刚落幕，京沪楼市，释放出了年末最强的信号。哎，又有好多人要睡不着觉了。平静如水的楼市，突然投入一颗惊雷。北京楼市松绑了！今天下午，北京住建委宣布进一步优化调整房地产政策，一口气连放几个大招。
第一，首付比例降了。新政之后，北京首套房一律30%首付执行，二套房最高50%。北京买房的首付比例一直是全国最高。今年9月份，央妈已经把首付比例砍到了首套2成、二套3成，北京依然坚持着首套3.5-4成，二套房6-8成。对很多改善家庭来说，换套房要给8成首付，跟全款也没太大区别了。而现在，很多还在攒首付的刚需能上车了。想买二套房门槛也更容易了。
第二，普宅线放宽了。普宅线，一直是横亘在广大北京买房人喉头的一根硬刺。“不幸”被划为非普宅，意味着更高的比例，更高的利率，还有更高的税费。北京上一次发布普宅标准，还是在2014年。随后的十年里，北京房价都翻倍了，普宅线愣是纹丝不动。现在好了，普宅线跟首付、利率彻底“解绑”，符合普宅标准的房子，也从占比30%上升到70%左右。按照规定，满2普宅是免增值税的，而满2的非普宅还要多给5个点的增值税。一套500万的房子，能省下25万税费！
第三，房贷放松了。北京的房贷利率常年高于平均水平，如今首套终于降到了4.2%。最长贷款年限也从25年延长到30年。相比从前，月供也能省下不少钱。
北京官宣之后没多久，上海也跟进了，具体内容和北京大同小异。包括放宽普宅标准、最低首付比例降至30%、下调房贷利率等。一句话总结：首付降了，月供降了，税费降了。
广州依旧领先，楼市松绑力度超一线城市
这轮松绑力度如何？我们不妨将其与广州做对比。作为一线城市楼市松绑的排头兵，自9月以来，广州先后出台、落实“认房不认贷”、公积金“认房不认贷”，非限购区扩大，非本市户籍购房社保年限由5年降低为2年，二手房增值税免征年限也由5年改为2年，土地拍卖不限价等新政。目前，广州政策松绑力度依然领先一线城市。例如在首付比例方面，目前来看，一线城市已全面优化信贷政策，首套商贷首付比例均调整为30%。但在二手房首付比例方面，广州放松力度更大。据悉，二套房首付方面，京沪实行差异化信贷政策，核心区和非核心区二套房首付比例有所区别。其中，北京购买城六区外住房二套首付比例为40%，购买城六区内住房为50%；上海在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套房首付比例40%，其它区域为50%。而广州不区分区域，直接将二套房首付比例，统一调整至最低40%，政策更加宽松。在房贷利率方面，上海、广州、深圳放松力度略高于北京，其中上海本次首套房最高下调了45BP、二套房最高下调了85BP。目前，广州、深圳首套房利率下限降低至4.1%，二套利率下限降低至4.5%。
政策刺激下，11月以来，广州二手房成交出现明显放量。据广州市房地产中介协会数据，11月（2023.10.26-2023.11.25），广州市二手住宅整体网签（中介促成+自行交易）成交套数和成交面积分别为10182套和102.10万平方米，环比分别增长8.77%和7.23%。11月全市二手住宅网签宗数在2023年3月和4月之后再度突破1万套。据广州中原研究发展部监测数据，11月二手住宅网签套数创下年内第二高位。
北京上海楼市触底信号明显，市场逐渐回暖
新政刺激下，北京和上海成交反弹，基本是板上钉钉的事情。本来嘛，它们就是楼市最稳的两枚“压舱石”。一方面，京沪是买房路上的天花板，汇聚了全国最强的购买力。另一方面，由于常年的严格调控，京沪的房价泡沫也相对较低。衡量房价泡沫水平，一般会用到城市杠杆率数据。之前我们统计了全国32个重点城市的住户杠杆率数据。然后发现北京、上海不到70%，甚至比很多二三线城市都要低。不仅如此，这两座城市最近都出现了市场触底的信号。京沪两城的二手房挂牌量，开始出现反转。上海中原地产监测数据显示，进入11月份后，每周新增挂牌大约在1.1万套左右，出现了下降趋势。类似的事情也发生在北京。网上流传的一份数据显示，北京二手房挂牌量在10月底到达16.9万套，随后开始下滑。挂牌量降低，背后有买和卖两股力量。一边是越来越多业主不愿无底线降价，撤盘不卖了。另一边是刚需开始进场买房了。11月份，上海300万以下刚需房的成交量环比明显上升，50-90㎡的小面积房源也出现了上涨。北京的法拍房市场，也出现了刚需抄底的身影。
之前我就说过，刚需开始入场，置换链条要转起来了，越来越多改善购买力被释放出来。这也意味着，核心地段的笋盘会加速被消化。置换动作，建议大家要尽早完成。不光要关注政策本身的影响，更要读懂背后释放出的信号。比如这次新政出台的时机，非常耐人寻味。前几天，高层刚刚开完了年末最重要的两场会议。有趣的是，在会议通稿中，房地产要么篇幅有限要么干脆隐身。很多人以为楼市没有新闻了，紧接着却是京沪同日松绑。如果我没记错的话，这是会后落地的第一个实质性政策。对于房地产，上面到底是何种态度，大家仔细体会一下。更何况，北京也不是一个普通城市。帝都，必须得是最讲政治的城市啊！2016年中央提出房住不炒，2017年出台史上最严调控，自那以后，北京的楼市调控几乎就没有松过口，直到现在依然执行着全国最严格的限购政策。2017年以来，北京二手房价格一直在6万左右徘徊。北京，绝对是把“房住不炒”贯彻得最彻底的城市。如今，房地产市场发生了根本性变化，需要北京再一次站出来。在楼市众生迷茫的当下，告诉大家风该往哪儿吹。五年前，我们需要防范地产野蛮生长、房价过快上涨不断累积风险。而现在，我们需要警惕信心进一步恶化，市场继续下滑。中指数据显示，到今年11月，百城二手住宅价格已连续19个月环比下跌，连续6个月环比下跌的城市数量超90个。100个纳入统计的重点城市里，二手住宅价格下跌的城市达到了99个，几乎全军覆没。一线城市业主，也走上了降价卖房之路。作为楼市风向标的土拍，更是传递出阵阵寒意。1-11月，全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降21.5%、28.0%。22个集中供地名单城市，供地计划完成率整体不足七成。以前的高首付、高利率和严普宅线，手段不同但目的只有一个：抑制购房需求。今天的降首付、降利率和宽普宅线，也是同样道理：恢复购房需求。目的不达成，动作不会停。别忘了，我们的政策工具箱里，还有很多“真家伙”没拿出来。
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