增城踩盘 | 我教你用150万买增城！

来源：广州壹地产发布时间：2021-06-04 14:22:48

*近，增城楼市很热闹。

随着421调控落地，预售证发放难、二手房交易成本上升等，使热门区域一时被推上风口浪尖，市场降温明显。

在这种情况下，作为广州目前少有的不限购区，增城迎来了高光时刻。

刚刚过去的5月，增城累计推出了34.2万/㎡单位的新房预售面积，居于各区之首。

正当下的6月，在一众新推项目中，增城相较其他各区，又以3个项目的推新量占据数量优势。

近日，更有广州发改委的文件公布，表示将建立城乡有序流动人口迁徙制度，其中包含试行以经常居住地登记*制度。

意味着，增城将逐步降低*门槛，未来这个区域也就会有人口持续流入，人口催动区域发展，也有了更多置业需求。

多边利好加持，又处于僧多粥少的市场环境下，当下增城这个香饽饽，也不免勾起了我们好奇心和窥探欲，因此在不日前，广州壹地产团队便到访增城，对这片市场一探究竟。

1、

首站出发中新板块

实地探盘

当日，我们从珠江新城出发，驱车大约50*抵达的*站，是增城正如火如荼旧改的板块——中新。

我们的*个落脚项目，也是今天增城踩盘话题的主角——奥园中心誉府，也正式与我们相遇。

（1）施工情况

犹记得当时下车，路边疾驰而过的货车和夏天炽热的风，迎面洒满了我一身灰尘，我立时对着旁边的宁侃侃脱口而出“我真该戴副墨镜来”。

广州壹地产实拍

风沙迷眼、轰鸣嘈杂是这里留给我的*个印象。

回过头来看项目，道路旁的围墙后，是正在施工的项目工地，高高的塔吊正在运转，站在围墙外也可以清晰的听到施工运作的嘈杂声音。

广州壹地产实拍

沿着外围一侧走过来，可以看到许多往来的施工车辆，不过通过肉眼可见的建筑情况，我们也可以判断出目前在建的建筑出地面并不高，距离完工交付还有一定的时间，不过项目对外的交房时间也是在两年后的2023年。

（2）项目区位

先从大区位来说，项目所在的中新镇，位于广州科技发展金三角的科学城、中新知识城和科教城三者的中心地带，具有不错的区位优势。

再聚焦回项目本身，站在售楼部门口，可以看到门口这条道路是临近项目的，有且只有一条的*主干道路。

从卫星图来看，也可以清晰的了解到，项目所处的位置三面环山，仅一侧为通行道路。

这一点在置业顾问做项目推介时我们也得到了印证，记得当时的说到项目所在区位，置业顾问还特意向我们指明，项目所在三面环山，被自然资源环绕，拥有充分的山景资源。

（3）项目配套

虽然说这里有很好的大区位优势，但是具体到项目来看，交通方面可以说并不是十分便利。

首先通行目前只有门前的一条主干道路，距离项目*近的地铁，置业顾问是这么介绍的“我们项目属于地铁盘，距离我们*近的21号线中新站大约是1.9公里”。

大概是置业顾问自己都有点心虚，当时描述1.9公里的距离时说话的语速，一度快到我误听成为9公里，愣住缓了一下才反应过来原来是1.9公里。

自驾出行的话，则可以选择距离项目相对较近的广河高速或增天高速前往广州中心城区。

再来看商业方面，因为目前项目周边基本都是山地和厂房以及村庄，所以周边的商业配套比较弱，消费需求需要前往距离项目3公里范围内的御溪谷商业中心或是金钻城市广场。

但好在项目本身规划有商业，未来计划建设超两千方的底商，对于居民就近的生活采买相对便利。

之后就是众多家长比较关心教育配套了，据了解，项目本身是没有教育配建的，不过周边还是有相对充裕的教育资源，比如中新*、中新镇中心*、中新镇幼儿园、广外附属增城实验*等。

医疗配套方面，项目三公里范围内有中新医院来满足就医需求。

（4）产品概况

接下来我们来看产品，项目的本身是一个规划仅6栋的小体量楼盘，总建面118474㎡，整体的容积率为踩着低密社区边界的3.0，除了对外宣传的三面山景外，项目本身是比较中规中矩的。

售楼部沙盘

整个项目调研下来，我觉得*值得一说的就是项目的户型了。

目前项目主推的户型有4个，分别是：76平的2+1房2厅1卫、88平的2+1房、88平的2+1房2厅2卫和98平的3+1房2厅2卫。

小面积段的三四房产品，对于刚需来说性价比十足，特别是76平的三房，实用率比较高，总价还低。

项目均价目前在2w左右，如果是买*小户型，总价150万左右就能上车，虽然在增城，但总的还是归属广州，单就价格而言，这个总价在能在广州拥有一套自己的房子，真是爱了爱了。

2、

期待价值兑现

这里以后能涨吗？

目前项目所在区域，还有几个在售楼盘分别是：均价2.3万的天健东玥台、均价2.3万的御溪世家和均价2.2万的恒大紫荆学府。

相隔不远均价却相差两三千，对区域不了解会认为奥园真香，而对这里有了一定认知又实地调研过后，你会发现，这些价差原来都兑现在项目的配套上。

我就只说一点，上述几个项目才是比较标准的地铁盘，属于步行十*内可以到达的距离。

而这一点恰恰是奥园“痛点”，配套作为房产溢价的关键因素，奥园实在没什么可以拿得出手去实现房价赶超的。

不过虽然项目间的对标会令人心有落差，但是整个中新板块的前景还是值得看好的。

一方面，板块的旧改正在逐步推进，板块本身也属于增城旧镇，人口和产业集聚，相对于区域内其他板块，这里的配套成熟速度会比较快，区域未来更靠谱可得。

另一方面，受益于大区位优势，中新近天河黄埔，未来有望承接黄埔的外溢需求。

相邻的知识城板块，*近五年间，房价实现了9580/㎡到24583/㎡的拉升，如今均价更是破了3万。

而相近的中新对比下就是个均价2万的价值洼地，这么一看还是有前景的。

另外，除了板块旧改需要时间兑现，区域内的交通也在逐渐完善，未来若所有规划顺利兑现，这里的房价能不能更上一层楼还是很值得期待的。

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