2023年广州房地产市场回顾与2024年展望

来源：吉屋发布时间：2024-01-16 13:51:51

第一太平戴维斯：政策效果释放，2023年广州一手住宅成交面积同比上升10.8%

1月10日，第一太平戴维斯举行“广州房地产市场2023年回顾与2024年展望”媒体见面会，权威发布《2023年广州房地产市场回顾与2024年展望》报告。报告从写字楼、零售、住宅等方面深入剖析了2023年全年广州房地产市场动态并展望了未来市场发展趋势。

写字楼 —— 年底需求回温助空置率环比下降，但供应高峰下去化压力犹存，租金全年累降4%

2023年，广州甲级写字楼物业市场传统核心商务区共迎10个新项目入市，合计带来67.6万平方米供应面积，供应总量为2016年后的又一高峰。年末，传统核心商务区总存量同比上升10.8%，至694.6万平方米。同期，非核心商务区亦有10个新项目入市，合计带来37.1万平方米供应面积，推动非核心商务区总存量同比扩张21.7%，至207.8万平方米。

第四季度，写字楼租赁市场略有回温，琶洲及珠江新城子市场录得数宗瞩目交易达成。受此推动，传统核心商务区单季净吸纳量回升至6.7万平方米，平均空置率环比下降1.0个百分点，至17.7%。全年而言，市场整体需求表现仍相对疲弱，传统核心商务区年度净吸纳量仍较过去十年年均水平低15.2%。在此影响下，叠加市场又迎七年以来的供应新高峰，传统核心商务区平均空置率仍同比上升4.3个百分点。年内，与传统核心商务区情况趋同，受外部宏观环境影响，非核心商务区各子市场租赁需求均不同程度受抑，多数项目空置率均有上升，年末区域平均空置率录得40.8%。

零售 —— 消费市场回暖带动租赁活动增长，空置率全年四季度连降

2023年，广州零售物业市场共录得七个新项目入市。其中，四个购物中心于第四季度开业，为市场带来36.0万平方米新增供应，总存量因此扩容8.0%，至766.1万平方米。

全年，旅游及本地居民娱乐消费需求回升推动零售商租赁活动回暖。其中，餐饮品牌的租赁需求稳居首位，时尚、配饰及化妆品品牌需求亦保持活跃。此外，部分优质项目持续进行升级调改并引入一系列优质品牌。年内，市场迎多个区域或城市首店开业。得益于此，空置率连续四个季度下降，全市平均空置率环比下降1.1个百分点、同比下降1.7个百分点，至12.9%。

住宅 —— 优质项目录较高去化，住房优化政策效果陆续释放，年度成交面积同比上升10.8%

2023年，数个优质项目的供应及下半年利好政策频出共同推升部分区域市场活跃度，全年成交面积同比上升10.8%。其中，第四季度，得益于此前季度“认房不认贷”、放开限购等利好政策的颁布，加之季内新政的相继落实，广州一手住宅市场部分购房需求释放。截至年末，季内一手住宅成交面积环比上升23.9%，至169.0万平方米。

年内，市场情绪整体仍保审慎，开发商普遍继续加大优惠力度以促成交。尽管如此，但由于年内数个优质项目均录得较高成交价，全年成交均价同比上升0.3%，至人民币每平方米44,141元。

物流 —— 跨境电商强势扩张赋能需求增长，净吸纳量达过去五年年均的2.5倍，空置率降至3%以下水平

2023年，广州外贸、网络零售、快递业等均保持10%及以上的积极增长。其中，前十月，全市出口总额同比增长10.0%、网络零售总额同比增长11.9%；前十一月，全市快递业务量达103.3亿件，同比增长10.5%。这均为本地物流市场需求的增长提供了有力支撑。

全年，全市共六个非保税高标仓交付入市，合计带来73.5万平方米新增供应，供应总量系近五年最高。受此推动，市场总存量同比扩张30.4%，至315.2万平方米。

年内，得益于少数知名跨境电商强劲扩张需求的推动，花都及增城新入市项目均取得较好的去化表现。因此，全市年度净吸纳量显著反弹至88.3万平方米，约达过去五年年均水平的2.5倍，平均空置率也再由2022年底接近10%的水平同比下降6.9个百分点至年底的2.6%。

产业园 —— 战略性新兴产业料领经济实现高质量发展，产业园市场需求预计保持积极增长

近年，广州战略性新兴产业持续稳健发展。2022年，全市战略性新兴产业增加值同比增长3.0%，至8,878.66亿元。同年，战略性新兴产业增加值占GDP比重由30.5%升至30.8%。

同期，广州研发投入保持高速增长。2022年，全市R&D经费支出达988.36亿元，同比增长12.1%；投资强度进一步增长至3.43%，同比提升0.31个百分点，较同期全国平均水平高0.89个百分点。

广州产业经济持续保持高质量发展，广州经济技术开发区、广州南沙经济技术开发区等成熟产业载体近年在全国经开区综合排名、实际使用外资、进出口总额等方面始终居于前列。

广州产业园物业市场整体规模较大，物业分布较为分散。其中，天河、越秀、海珠等区域产业园项目多以写字楼物业为主导，租金水平相对较高，租金范围在人民币每平方米每月65至120元之间；黄埔、南沙、白云、花都、番禺、荔湾等区域产业园项目中研发办公、轻生产厂房等物业比例相对更高，租金水平亦随之落在较前述三区更低的区间，租金范围为人民币每平方米每月40至85元；其它区域市场规模则相对有限，租金范围为人民币每平方米每月20至60元。