广州：进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题

来源：吉屋发布时间：2023-12-29 09:48:11

【政策解读】进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题

广州市发展改革委、广州市住房城乡建设局、广州市市场监管局日前联合发布了《关于进一步规范我市住宅物业服务收费有关问题的通知》，旨在进一步规范广州市住宅物业服务收费，保障业主权益。

Q1《通知》出台的背景是什么？

《通知》的出台是为了取代2016年施行的《广州市发展改革委、广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》，该通知的有效期已满。根据相关法律法规和政策规定，经过公众征求意见、公平竞争审查、制度廉洁性评估、合法性审查、集体审议、统一公布等程序，广州市发展改革委、广州市住房城乡建设局、广州市市场监管局联合制定了新的《通知》。

Q2政府指导价管理的物业服务收费范围问题。

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根据《广东省定价目录（2022年版）》规定，普通住宅（含业主自有产权、车库）前期物业服务收费属于政府定价（政府指导价）。

Q3关于我市政府指导价基准价标准问题。

根据综合研究分析，我市一级服务标准的新建普通住宅前期物业服务收费，其政府指导价基准价标准按照《广州市发展改革委、广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》的政府指导价标准，即2.8元/平方米·月。

Q4我市普通住宅前期物业服务收费都不得超出2.8元/平方米·月吗？

不是。根据《广州市物业管理条例》第六十九条的规定，《通知》明确了普通住宅一至五级前期物业服务收费政府指导价的基准价与浮动幅度。对于总建筑面积在五万平方米以内的普通住宅，其一级前期物业服务收费可以在2.8元/平方米·月基准价基础上上浮幅度不超过20%的幅度内依法确定具体收费。此类情况无需报价格主管部门核定。

Q5普通住宅交付使用后如何调整物业服务收费？

普通住宅交付使用后，对于需要调整前期物业服务收费标准的情况，应由业主共同决定，按照《广州市物业管理条例》相关规定执行。

Q6什么是前期物业服务？谁负责确定普通住宅前期物业服务和收费的具体标准？

前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业提供的物业服务。根据相关法律法规，《广州市物业管理条例》等规定，建设单位与选聘的前期物业服务人依法确定普通住宅前期物业服务和收费的具体标准。

Q7建设单位与其选聘的物业服务人是怎么确定普通住宅前期物业服务收费的具体标准？

根据相关规定，建设单位应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。在政府指导价或经有管理权限的价格主管部门核定的最高限价范围内，建设单位与选聘的前期物业服务人可以通过公开招投标或其他经房屋行政主管部门同意的方式依法确定具体标准。

Q8由物业买受人支付的普通住宅前期物业服务收费，却由建设单位向价格主管部门申请收费标准，这公平吗？

根据相关规定，普通住宅尚未出售或已出售但尚未交付给物业买受人的物业，由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳物业服务费用。因此，建设单位同样需要交纳前期物业服务收费。

Q9关于前期物业服务收费标准，如何保障物业买受人的知情权？

为保障物业买受人的知情权，建设单位在销售现场应将前期物业服务等级、项目、内容、收费标准等信息进行公示，并将公示情况台账留档备查。此外，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容，且相关约定应与建设单位、前期物业服务人所签订的前期物业服务合同保持一致。物业买受人在作出物业买卖决策前，可在销售现场查询相关信息，充分了解前期物业服务内容和收费标准。

Q10对于没有超出一级的前期物业服务标准，其收费标准如何监管？

对于没有超出一级的普通住宅前期物业服务收费，建设单位在销售首套房屋之前可以自行确定收费标准，无需价格管理部门审批。然而，建设单位与选聘的前期物业服务人约定的前期物业服务标准不得低于对应等级的通用服务标准，并应将《普通住宅前期物业服务“履约标准”与通用物业服务标准对比表》作为前期物业服务合同附件备查。此举旨在加强事中事后监管。

Q11对于超一级的前期物业服务收费，如何加强政府制定价格后评估？

为了加强对超一级前期物业服务收费的监管，价格主管部门在政府制定价格后进行成本监审和评估，对偏高的前期物业服务收费进行降低。对于收费标准不能覆盖成本的情况，由物业服务人按照相关规定执行。

Q12超一级物业服务收费的批复有效期多长？

经市（或区）价格主管部门核定的超一级前期物业服务收费标准试行五年。试行期满后，价格主管部门根据成本监审和评估结果作出维持或降低超一级前期物业服务收费的决定，有效期至第一次业主大会会议召开。价格主管部门作出的超一级前期物业服务收费批复有效期届满前，如果业主共同决定物业收费标准，该批复自行失效。

Q13为什么调涨前期物业收费由业主共同决定，而价格主管部门维持或降低前期物业服务收费的决定不履行业主共同决定程序？

调涨前期物业服务收费涉及减损全体业主的权利或增加全体业主义务，为保障全体业主的利益，调涨前期物业服务收费由业主共同决定。而维持或降低前期物业服务收费不减损全体业主权益，甚至有利于保障全体业主权益。因此，维持或降低前期物业服务收费的决定由有管理权限的价格主管部门根据相关程序作出，以保障全体业主的共同利益。同时，鼓励居民加强自治，如果业主共同决定物业收费标准，则价格主管部门作出的超一级前期物业服务收费批复失效。

Q14新规中，普通住宅配套自有产权车位的前期物业服务收费标准是多少？如何判别配建的车位泊位数规模？如果物业服务人员不按规定执行新标准怎么办？

根据新规定，普通住宅配套自有产权车位的前期物业服务收费标准根据配建的车位泊位数规模而定。1000以下（含）泊位的停车场最高不超过120元/月，1000以上泊位最高不超过80元/月。具体标准由建设单位与其公开招投标或协议方式选聘的前期物业服务人依法确定。对于尚未规划验收的住宅配建车位，按照《建设工程规划许可证》明确的配建车位数计算。如果物业服务人员不按规定执行新标准，可以向物业所在地市场监管部门举报。

Q15普通住宅自有产权车位前期物业服务费已经签订的合同的，是否按新规定执行？

根据《通知》规定，无论是否签订合同，普通住宅配套的自有产权车位（车库）前期物业服务收费均应按照新规定执行。新规定的收费标准为1000以下（含）泊位的停车场最高不超过120元/月，1000以上泊位最高不超过80元/月。

Q16已经按照合同预收的自有产权车位（车库）前期物业服务收费的，对于超出新规定最高限价的部分，如何处理？

已经按照合同预收的自有产权车位（车库）前期物业服务收费标准，超出新规定最高限价的部分，应由物业服务人退还多收的费用。如果业主或物业使用人同意，可以将多收的费用在未来收取的物业服务费中进行抵扣。

Q17普通住宅自有产权车位（车库）前期物业服务收费根据新规定调降的，需要履行什么程序？

物业服务人根据新规定调降普通住宅自有产权车位（车库）前期物业服务收费标准时，无需向价格管理部门申请或履行特别程序。

Q18建立完善前期物业服务收费审批环节的信用承诺制度

《通知》还提到了建立前期物业服务收费审批环节的信用承诺制度。这是为了落实国家关于加快推进社会信用体系建设的相关指导意见，构建以信用为基础的新型监管机制，营造守信践诺的社会新风尚，助力打造市场法治化营商环境。

Q19关于物业服务质量监管的部分职责问题

根据《广州市物业管理条例》的规定，物业服务行业协会在房屋行政主管部门的指导和监督下对物业服务人及其从业人员的服务质量和行为进行监督。

广州：进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题

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