保利琶洲四季：地段优越的商业公寓

来源：吉屋发布时间：2023-12-28 08:29:10

保利天悦又有新对手了，这次是琶洲四季

今天，北京和上海又发布救市政策了，虽然用处不大，但蚊子肉也是肉呀。不知道你们有没有发现，今年发布救市政策最多是一二线城市，尤其是北上广深这四大一线城市。这说明了什么？说明潮水退去后，只有这些城市的房产还有价值呀，而且还得是核心地段的房产。

就拿广州来说，珠江新城、琶洲、金融城这些板块的房产价值就很高。前两天，我就专门去看了一个地段绝佳的项目，叫保利琶洲四季。相信听名字，大部分人都能知道这个项目在哪里了。没错，这个项目就位于琶洲，而且是琶洲最核心的地段，琶洲东区。有了保利天悦的成功在先，琶洲四季的关注度自然不低。

单价吹风4-5万总价最低不到500万

保利琶洲四季在前几天开放了售楼部，知道的人并不多，算是很低调的开放。在去售楼部前，我翻查了资料，发现项目的前身是保利108亩项目，是琶洲村最后一块留用地。

保利天悦

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其实早在2008年，琶洲村就跟保利合作了旧改，才有了现在的保利天悦、保利天幕广场和保利广场等地标性建筑。那么问题来了，项目的产权是从2008年开始算起吗？要知道，商业性质的项目产权只有40年，如果保利琶洲四季的产权从2008年算起，产权岂不是已经缩水了15年，只剩下25年？现场销售告诉我，项目在去年补缴了地价，产权年限是从去年开始，也就是说项目还有39年的产权。

为了证实真实性，我上阳光家缘网查了项目信息，根据项目的标准地名（琶悦广场）进行查询，可惜查不到项目的相关备案信息。所以项目是否已经补缴了地价，还得打个问号。但可以肯定的是，由于是商业性质，项目的价格不会太高。现场销售告诉我，项目的吹风价在4-5万/㎡之间，开盘时间未定。现场销售透露，首推高层公寓产品，楼层越高的户型，价格越贵，低楼层的户型价格会在4万/㎡左右，甚至还有可能出现3字头的价格。以项目一套最小户型109㎡来算，总价最低不到500万，首付200多万。要知道，琶洲一哥保利天悦，其二手公寓的价格普遍在6万/㎡以上，最小户型90多㎡，总价大部分在500万以上。没想到琶洲四季一来就把琶洲公寓的价格给打下来了，而且打的还是自家人，保利果然是个狠人啊。看到这里，如果你想买琶洲的公寓来自住，你会怎么选？反正我会选4万多的琶洲四季。

层高达到3.5米

当然，也有土豪朋友看不上4万多的公寓，想买大平层。说巧不巧，琶洲四季也有大平层户型，面积在200㎡以上，不过价格就贵很多，吹风价在10万/㎡以上，而且开盘时间也是未定，想买还得再等等。

保利琶洲四季占地超过7万㎡，共有6宗地块，分别为A、B、C、D、E、F地块。其中B、C、E地块主推的是公寓产品，将首推C地块的C2栋，35层高，3梯6户设计。

项目首推的户型共有6个，分别是109㎡、110㎡、111㎡、122㎡、125㎡和141㎡户型。好家伙，光看面积段，是妥妥的刚改产品啊。直到销售告诉我，120㎡以下的户型都是两房一卫单位，120㎡以上的户型是三房两卫单位。看吧，公寓跟住宅还是有区别的。

现在的一手住宅做到三房两卫只需要80多㎡，有些极端的楼盘甚至70多㎡就能做到三房两卫。公寓嘛，实用率普遍不高，但保利琶洲四季算很良心了，户型的实用率有7成多。值得一提的是，项目的户型层高达到了3.5米，很多豪宅都做不到这样的层高。

说到样板房，项目目前只开放了两个样板房，其中一个就是C2栋的141㎡户型。该户型是三房两卫设计，户型格局很方正，客餐厅的面积目测有50㎡以上，整体看起来很大气。

销售告诉我，项目是带装修交付，而且装修标准不低，像厨房三件套、卫浴用具和背景墙等都是用豪华品牌，但具体是什么品牌还没定。另外一个板房是188㎡户型，不属于首推的户型，这个户型的交标会更高，比如电视背景墙用的是大理石石材。参观样板房后，我觉得188㎡户型更适合自住，南北对流设计，带有一个生活阳台，动静分区更合理。这个户型还有一个很大的亮点，主卧拥有一个超大的衣帽间，现场目测有10㎡以上，哪个女生看了能不爱。

由于在现场没有看到其他户型的户型图和样板房，只能通过销售的描述知道一些情况。销售告诉我，109㎡、110㎡和111㎡都是北向户型，部分房源会正对着办公大楼，隐私性稍微差点。122㎡、125㎡和141㎡则都是南向户型，高层户型能望到黄埔涌和对岸的生态绿地，楼层越高视野就会更好，这也是为什么高楼层的房源价格会更贵。整体看下来，保利琶洲四季的户型在公寓产品中来讲，很适合自住，但又不能完全做到住宅的标准，毕竟产权性质不同，设计上难免会有一些限制。

地段很能打交通商业成熟

保利琶洲四季最大的卖点是它的地段，项目位于琶洲东区。要知道，琶洲东区拥有整个琶洲最完善的配套，保利琶洲四季恰好就能享受到这些配套。

交通配套方面，有地铁4/8号线万胜围站，项目距离万胜围站不到300米，走路几分钟就能到。从万胜围站出发，1站就能到天河车陂南，在车陂南站通过换乘5号线，4站就能到珠江新城。选择自驾出行，可以通过车陂隧道、琶洲大桥等主干道去往天河，交通便利程度是拉满的。

商业配套方面，琶洲东区有保利广场和万胜广场两大商业中心，而且保利琶洲四季也规划有商业，对琶洲的商业版图会是很好的补充和加强。正因为琶洲东区的交通和商业很强，也直接带动了东区的租金。以保利天悦100多㎡公寓的租金为例，月租金基本都在1万以上，相当于每平方的租金在100元左右甚至以上。

要知道，保利天悦的公寓产品刚开盘的时候，总价不到300万就能买到一套。以现在1万的租金来算，保利天悦的公寓租金回报率将近5%（租金回报率=租金*12/房屋总价），部分租金在1万以上的房源甚至超过5%，这可比存银行赚利息香多了。

按照琶洲目前的租金水平来算，保利琶洲四季一套100多㎡的户型租金大概率也会在1万以上。但租金回报率跟保利天悦相比就差很多了，毕竟入手的价格已经相差了一倍。不过嘛，地段好的公寓每年的租金都会递增，尤其是在琶洲这么核心的地段，根本不愁租，长期持有还是有一定的投资价值。

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保利琶洲四季：地段优越的商业公寓

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