拆！拆！拆！拆出一个新白云！

来源：广州淘房志发布时间：2021-06-03 14:26:58

今年的白云，确实有点不一样了。

如果说2020年是广州旧改元年，那白云却实实在在地掉队了。

整个2020年白云区旧改消息寥寥无几，在黄埔、海珠凶猛的大拆大改下，不禁让人怀疑白云到底还要不要混下去了。

但今年，白云不同了，短短几个月，如同开挂，旧改方案一条接一条往外蹦，KPI直线上升。

1月22日，《白云区城市更新专项规划大纲（2020—2035年）》正式出炉，明确了未来白云区重点城市更新片区。

3月20日，《白云区旧村改造2021工作实施方案》发布，未来旧改将分为全面改造、综合整治、政府收储改造三大类。

3月31日，《白云区加快推进旧村庄全面改造深化城市更新高质量发展的实施意见（试行）》正式发布，围绕加强前期谋划、加快项目实施改造、保障措施等三个大方向，清晰理顺了白云区旧村改造事宜。

4月、5月，包括嘉禾街望岗村、白云新城之内的江夏村、白云新城总部聚集区三元里、白云湖数字科技城范围内的红星村、广州设计之都黄边村……都公布了详细规划。

白云区的目标，是要拆掉整个区（不含空港经济区）。

而在2020-2035年规划之间，则要拆掉半个白云区！

那么，我们今天就来研究一下白云这份旧改规划中到底有何玄机？以及在旧改红利下，白云楼市的一些置业建议。

白云野心之一：拆出一个新南部！还白云一个真正的豪宅区

打蛇要打七寸，白云这一点的认知很明确。

白云疆土很大，要面面俱到全面发展太难了，因此对症下药，重点区域有的放矢，才是正解。

从目前情况来看，白云的北部发展是较为缓慢的，开发程度非常之低，什么概念？偌大的白云，有一个黄埔那么大的区域，仍属于“西伯利亚”地带。

而南部则相对好一些，像嘉禾望岗，白云新城，同和，白云湖等配套集中的热门区域，都在这里。

之前，淘房志也强调过，置业白云，尽量多往南部看。

白云官方透露出来的两张城市更新规划图中，我们也能看出， 白云的旧改重点，还是放在了南部。

*张规划图：

白云的规划城更范围划为3类更新策略分区：鼓励改造区、一般改造区、敏感改造区。

鼓励改造区（橙色）：指的当然就是配套、产业、集中集中的区域，也是白云亟待产业升级的地方，这部分拆起来快，也是*快吃到旧改红利的地方。

一般改造区（黄色）：这部分区域拆也行，不拆也行，资金投入估计较难，教育、交通、商业等配套也难以优化。

敏感改造区（绿色）：“敏感”这两个字懂得都懂，在我们有生之年估计是看不到它拆迁了，如果指着旧改区买房的，直接排除这些片区。

如图显示，基本鼓励改造区都在南部，即华南快速以南的区域，还有包括北部的钟落潭。

其余中北部，可以不用考虑了。

第二张规划图：

规划共划定城市更新片区93个，总面积325平方公里，平均面积约3.5平方公里。

其中，近五年内（2020-2025年）重点城市更新片区46个，总面积175平方公里。

这张图看就更加明显了，五年计划内的重点城市更新片区（紫色），南部占了极大的比例。

那么为何要着重发展南部呢？其实答案也很明显了。

① 与市中心天然的距离优势。

白云南部接壤越秀、天河，在交通距离上，半*就能通达天河。

② 产业是白云*为集中的。

白云新城、白云湖数字科技城、广州设计之都、自然资源白云湖、白云山也都在南部。

③ 房价，也是*的。

嘉禾望岗，房价5-6万+；

白云新城，二手房均价5万+，新盘10万+；

白云湖，4-5万+；

同和京溪，5-6万+。

④ 包括土拍，爆点也全在白云南部。

今年2月份，白云新城板块出让的宅地，靠近陈田村旧改项目，成交楼面价43144元/㎡，未来售价将去到8-10万+。

4月份，白云金沙洲一地块，以楼面价42122元/㎡成功出让，两块地均跻身广州楼面价TOP10榜单。

但是！但是！但是！

尽管南部有着上述优势，如果再不发展，可能优势会转变为劣势。原因就在于，房价上去了，但城市界面还远远跟不上。

用白话说就是，城中村配套，豪宅区房价，这谁顶得住呢？

因此，只有快速把南部拆了，建造出真正的豪宅区，才能实现逐步发展。

白云野心之二：不仅要拆村！还要打造新交通格局！

除了要拆掉地图上这些密密麻麻的旧村旧工厂之外，白云还打算打造出另一张王牌，那就是交通。

在白云的蓝图中，还谋划了一个特大型枢纽工程，全面完善城市交通。

其中的重点区域，便是白云站。

白云站是十三五规划期间的重点，位于白云南部，将规划引入地铁、长途汽车、公交枢纽站，成为集各种方式一体化换乘的综合交通枢纽。

未来，白云站将与广州站、广州东站组成交通枢纽互为补充的新格局。

根据规划，白云站将有 7 地铁交汇，包括 8 号线北延段、12号线、22 号线、24 号线、29 号线、佛山8号线东延线以及预留一条新线。

同时引入广湛高铁、广清城际、京广高铁联络线。

日前，京广高铁联络线 1 号特大桥首孔现浇梁已顺利完成浇筑，将为引入京广高铁创造有利条件。

另外一个明显的信号，就是嘉禾望岗地铁站周边的旧改规划。

据负责人介绍，“嘉禾望岗地铁站周边会采取TOD开发模式，以公共交通产业为导向的一种开发。”

如果嘉禾望岗能够顺利改造完，按照TOD模式深度开发，或将成为广州北部的超级公共交通枢纽。

这一切，都在白云区的城市更新之路上，更添一把火。

*后，来聊一聊白云楼市的置业建议。

首先，在大方向上，当然还是建议多看白云南部区域。

无论是产业、配套、教育还是交通，都要比中北部醇熟许多，加上有白云新城、白云湖数字科技城等产业概念输送，有故事可讲，投资也有了空间。

其次，在白云南部中，能力范围内，建议多考虑交通优先、以及有旧改规划的片区。

目前，白云区公布的三年改造项目的有7个：

陈田村、小坪村、田心村、江夏村、黄边村、棠涌村、罗岗村。

五年方案项目有26个：

三元里村、柯子岭村、松南村、松北村、螺浦村、凰岗村、红星村、京溪村、同和村、永泰村、石马村、长红村、建南村、西湖村、方石村、大巷村、谢家庄村、太成村、矮岗村、高增村、明强村、新兴村、明星村、竹三村、汉塘村、五龙岗村。

十年规划方案项目47个，包括文章开头说的嘉禾望岗，正属于十年改造内。

可以从这些村子里，挑选位于南部的片区入手。

其三，再缩小范围的话，可以多考虑白云湖板块。

白云湖目前房价算是洼地，4万+，新房云湖花城300多万就可入手一套，门槛相对较低，性价比高。

*后，白云北部，除了生活工作在当地的人，谨慎考虑。

如果你有其它看法，欢迎留言讨论。或者扫码入白云购房群，共议白云大事。

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