注意！天河黄埔楼市弩之末态势越发明显！

来源：邓浩志发布时间：2021-06-03 14:12:57

*近一个月，天河二手房成交量大幅下滑。虽然业主报价仍旧十分坚挺，但市场趋势已然发生变化，市场转冷趋势开始显现。我在2、3个月前就谈过以目前形势，不建议追高天河、黄埔，事实已经证明预判是对的。

改变天河黄埔这个超级热点板块的形势是有非常刚性的原因：

1、前段时间价格上涨过快，市场需要时间消化。

两地利好不断，需求强劲都是客观的，但仅半年时间价格就攀升近5成。市场肯定需要时间消化这个涨幅。*简单的例子就是，以前拿着400万明明可以买老黄埔的，现在已经够不着了，快速上涨的价格让一大批本来有能力买房的变成了买不起，市场购买力出现接续不上的情况。

2、调控政策虽然不十分猛，但多少也削弱了市场的购买力。

比如严查*，部分*有问题或可能有问题的买家都买不了了；比如人才购房资格收紧，部分“人才”因为不符合资格又不能买了。更重要的是部分原来符合人才资格的买家，现在要一年以上社保，哪怕他愿意先买后补社保，也要一年后才能网签，结果这些隐性成交被拖延到了一年之后。

后市预测

天河黄埔价格跌不下去，短期再爆发可能性也不大。天河是新广州的核心，黄埔3年拆迁66条村将释放巨大的需求，再加上两地楼市供应极其稀少，所以想降价是十分困难的。但无论是市场承受力，还是政府意愿，都不太可能再来一波房价爆发。维持现状一段时间恐怕是大概率事件。

房贷市场趋紧，楼市融资普遍受压

虽然LPR连续13个月稳定，但房贷却持续上调。而目前广州首套房贷主流是年利率5.3%，而深圳也普遍上调至5.1%。

LPR的问题和基本面的问题有关，疫情*困难的时间已经过去了，刻意压低利率已无需要，而现在调升利率也不利于对应当前经济在复杂形势下的不确定性。所以利率大概率会维持相对平稳的态势。

近期房贷利率的上行并非是各地方调控的结果，更多是各银行的商业考虑。由于各金融机构涉房贷款比例上限已定，加上今年一季度楼市正热，部分银行已经出现超标放款房贷的情况，所以二季度，有不少银行开始刻意在房贷上“踩刹车”。

利息上调，审批收紧，放款延迟成为了房贷市场上的新常态。另外是严查违规贷行为，由于上级要求紧，所以近期很多*有问题乃至有疑问的，都停止放款，或延迟放款。违规资金被清理了，不违规的资金也受到了一定程度的波及。整个房贷市场目前都不太顺畅。

广州公积金政策拟调整

前段时间广州公积金个人购房贷款政策拟微调。*受关注的就一点，贷款时间上限为：50-房龄=贷款时间上限，贷款时间*长30年。

这对买老旧一点二手房又想用公积金的买家是好事，因为按原政策，公积金二手房贷款上限是20年，实际贷款时间是40-房龄=时间上限。而现在比原政策直接提高了10年，对所有老房子都是好消息。

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