关于未来一年房地产市场的33个预判

来源：大伟看楼市发布时间：2017-12-11 09:37:58

伟哥一直认为预测不靠谱，追踪过几十个房地产大师大专家的预测，发现到目前为止，没有一个预测能够靠谱。

在之前伟哥的一篇文章中写过：动不动预测中国房地产未来一年涨跌如何的都是骗子，因为中国房地产并非完全市场经济，走势非市场化。而且从全国看，实际分化非常明显。一个字涨或者跌，也不代表全国。既无法确定地产的宏观调控政策（这是政府的事），也无法控制市场的资产价格趋势（这是市场本身的规律），两不靠谱，预测有何意义？

所以说预判或者预言，从来都是高风险且常常自毁名声的事，尽管如此，这个世界不能没有预示。市场上对预测有需求。

所以有很多人比如某博士虽然预测准确率0%但依然预测不止，伟哥较好的一点是，一直怀疑自己的准确率。并且自己用买房卖房来尝试自己的预测。

从过去历史看，到目前为止*准确的预测办法就是一直喊涨，但这样太不要脸，所以伟哥*简单的聊聊2018年可能的市场变化：

1：2018年房地产税肯定会有实际举措，这一点毫不怀疑。

2：2018年肯定比2017年更适合买房。

2016年是猪都能把房子卖出去，2017年难度逐渐增加，2018年对于买房人开始，才是选择金子的时候，而对于开发商来说，2018年才会体现出产品力营销能力！

3：只要央妈放水，中国房价就不会下跌，2017年央妈没有大放水，但水依然不少。但需要注意的是，2018年肯定会加息！当下的资金价格肯定会上升。

4：历史上看房价其实就看房地产信贷，2018年也如此，信贷如果*值减少，房价肯定明显下调。

5：未来市场将有很多二手房为主的城市，中国买房其实只有二手房占比超过50%的城市相对安全

6：城市选择很简单，除了3个**京沪深，其实就是华东南京（楼盘）苏杭无锡（楼盘）合肥，华南惠州（楼盘）佛山东莞（楼盘）广州（楼盘），华北其实就是环京和天津（楼盘）郑州，西南成都重庆（楼盘）。

7：房价2018年会涨还是会跌？跌的可能性更大。

8：房价大涨会调控，一旦*，维稳的调控也不会置之不理。政策的目标是维持稳定。

9：新房与二手房价格倒挂现象将逐渐减少，否则类似南京这一类出现新盘上市排队的现象，是对调控效果的否定。

10：二手房市场税费政策很可能出现加码，特别是已经有传闻的信贷认定政策中，对于银行评估价格与纳税价格取低作为放款依据的政策很可能会越来越多城市执行。

11：热点城市二手房的价格会出现肉眼可见的下跌。

12：房地产从来不是一个孤立的行业，看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当，经济发展需要时。他就会刺激，不需要时，他就会调控。

13：地皇项目入市难度依然非常大，特别是上半年，大部分地皇依然会等待。

14：抢人大战依然是二三线城市放松房地产调控的借口，人才的认定标准会越来越低

15：租赁市场各种鼓励政策依然会频繁出现。

16：客厅是不是能够打隔断将有明确的政策发布。

17：个别银行给开发商提供的租赁贷款出现违规使用，绕道开发贷输血将被监管。

18：部分城市推出的企业经营70年产权租赁房因为租金价格过高，入市难度加大。

19：涉足租赁的企业开始出现倒闭现象，改造出租的企业拿房成本上涨迅速。

20：共有产权继续增加城市试点，一二线热点城市均将出现这一新保障房类型。

21：热点城市的共有产权在远郊区出现弃购，政策出现微调。部分共有产权项目申购条件放宽。

22：商住房政策会在信贷方面有所放宽，增加流动可能性，但购买资格的严格要求不太可能松绑。

23：开发商手里的存量商住项目，因为面积小，依然有市场需求

24：未来新增规划的商办项目，开发商拿地意愿降低。

25：土地市场流标将在2017年出现个案的基础下逐渐出现增加现象。一二线城市都会出现非热点区域土地流标。

26：限价政策全国依然严格执行，从大部分城市看房地产进入低利润行业。

27：从房企的待售规模、2017年拿地规模看，2019年前3强依然是碧桂园、恒大、万科。较高的房企在2018年销售有望达到6000亿+，头部效应持续，大的越来越大。

28：联合拿地依然是主流，热点城市拿地已经是联合体时代

29：2018年土地市场活跃的房企将依然是少数龙头房企+国企。

30：房企并购的步伐将加快，百亿级并购将出现多次。

31：房企继续多元化，创新概念寻找运用概念在二三线城市拿地。

32：资金收紧下，将出现多家假百强企业资金链断裂的风险。特别是新加入榜单的企业。

33：整体看，2018年房地产市场将分裂行为*惨淡的上半年，与孕育机会的下半年。不论是购房还是拿地，下半年的机会均比上半年要好很多。

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