当真“认贷不认房”？房贷还清再买或算首套

来源：吉屋网发布时间：2014-09-24 11:10:18

近日，只“认贷不认房”这一传言激起千层浪。网上传言称，经申万地产证实，四大行将出政策，放松首套房认定标准，只要房贷贷款余额还清，再贷都算首套房。传言还称，上周五央行已召集各大行开会透露了这一想法，目前正在吹风阶段，预计该政策会较快出台。前天晚间，有媒体引用业内人士传言称，央行已通知四大行，要求限贷放开，鼓励首套房贷款，二、三套也可恢复至基准利率。吉屋小编昨日从某国有银行处确认了这一消息，其表示“应该马上要执行啦”。

首套房标准是否松动银行回应不一

首套房认定放开消息近日持续发酵，在市场掀起波澜。昨日有消息称；兴业银行已率先放开，执行认贷不认房，此前买房后贷款已还清，现在买房算首套房，房贷利率较低9.5折。不过，记者昨日求证兴业银行得知，截至目前，兴业银行个人住房按揭贷款业务的客户准入条件和信贷政策未进行调整，表示“有关报道失实”。

小编也向两大国有银行广东省分行求证，其均表示目前没有收到通知：建设银行总行则回应称“有消息会通知”。虽然多家银行不置可否，但记者昨日从某国有大行广东负责人处确认了这一传闻，其表示：“有房，但没贷款(即贷款已经还清)，再贷就算首套，应该会马上执行。”

某国有银行个人贷款核心负责人表示，“目前没有消息，没有接到通知，也没法预判”。不过其称，假如消息属实，将会刺激楼市交易，增加银行的按揭。某银行小额贷款业务主管分析，如果放开认定标准，对已经还清房贷有能力再购房的人来说是好事，但是也将刺激需求从而导致房价上升，对真正的刚需来说反而有负面影响。

从全国8月份数据来看，整个房地产行业销售仍处于低迷状态，上述消息传开后，昨日早盘房地产股价大涨。

多数银行可能按下限标准执行

目前监管层规定的首套房认定标准是“认房又认贷”。判断首套房，要看家庭名下是否有房产、是否有房贷记录，若有其中任何一项，再购房都不能算作首套房，再贷款就按照第2套或者两套以上执行。

目前，多数银行执行“认房又认贷”，即任何一项标准不符合，都不能算是首套房，不能享受利率优惠。只有个别银行在认定标准上有所放松，如有银行昨日对记者表示，该行目前的标准是如果借款人是纯商业贷款，即使还清了贷款，名下无房，仍算第2套;但如果是组合贷款，已还清了贷款，名下无房仍可按照首套执行。

有银行业人士分析，即使标准松动，估计银行也不会完全执行“房贷还清再买算首套”，多数是按照下限标准来处理，执行风险定价。“就像目前房贷较低可以执行基准利率7折优惠，但是没有多少人申请得到”。

上述小贷业务主管也对记者表示，该行从6月开始已经控制额度，一个支行一个月只能放几笔房贷，更多的是消化此前的存量，因此该行已经出现额度不足情况，更多的贷款额度提供给定价更高的中小企业。

央行或指导四大行向市场喊话

金融搜索平台融360发布的研报更像一盆冷水。其信贷专家徐瑾分析，“只要房贷贷款余额还清都算首套房”的消息不靠谱。其表示，第1，“认贷不认房”等于宣告限购令全面退出;其次，违背了核心“抑制投机，遏制房价过快上涨”调控目标，释放出“不仅仅是救市，而是变相鼓励拥有多套房的人*，即变相刺激楼市投机”的信号。其认为，经济增速仍在可控范围，“还用不着这样大张旗鼓地刺激楼市”。

不过融360也认为，在当前房地产持续低迷，地方政府经济增长对楼市依赖较大的情形下，不排除央行确实已通过指导四大行向市场喊话的可能，这也与“8月疲软经济数据出台后，央行上周紧急向五大行注入5000亿元资金”相符。

徐瑾认为，如果后期有相关政策出台，存在以下两种可能。一是首套房“认房不认贷”。因为之前“认房又认贷”不是很合理，扼杀了刚需和改善型的需求。此外，银监会与央行当时发文时，没有明确规定首套房认定标准。二是放松房贷利率，鼓励支持首套房贷款利率优惠，适当降低二套房利率上浮幅度。这符合央行5月喊话要求给予首套房贷政策支持的态度，也符合目前核心对购房自住的调控思维，事实上也可以释放、刺激一些自住和改善型需求。